Подавляющее большинство граждан отличаются тем, что не имеют даже базовых знаний относительно того, как можно выгодно управлять денежными средствами для обеспечения себя и своей семьи комфортом и стабильностью в будущем.

Это неправильно, так как существует масса способов значительно упростить себе жизнь, оптимизировав процесс финансового управления.

Многие сегодня прибегают к процедуре оформления ипотеки на приобретение жилья и не знают, что существует такая услуга как рефинансирование, которая позволяет снизить уровень переплаты. В последнее время многие стали интересоваться сколько раз можно делать рефинансирование ипотеки , насколько выгоден этот процесс.

Для того чтобы разобраться в этом вопросе, необходимо четко осознавать, в чем заключается его суть и какие существуют выгоды.

«Рефинансирование» простыми словами

Если найти отечественный аналог этому термину, то это «перекредитование» . Если клиент заинтересован в том, чтобы снизить размер ежемесячного платежа по ипотеке, то он может воспользоваться услугой, которая называется «перекредитовка».

Ее суть заключается в том, что новый банк выдает определенную сумму, залогом выплаты которой становится приобретенная ранее в ипотеку недвижимость. Смысл операции состоит в том, что процентная ставка нового кредитора и условия погашения займа являются более лояльными и позволяют снизить уровень ежемесячного платежа и не переплачивать.

Однако возможно ли повторное рефинансирование ипотеки, и в каких случаях необходимо прибегать к этой услуге?

Когда есть необходимость в рефинансировании?

Управлять платежами нужно грамотно. Прежде чем совершать какие бы то ни было операции, рекомендуется взвесить все за и против, внимательно ознакомиться с условиями, которые предлагает новый кредитор, а также понять всю сложность и бюрократический аспект процедуры оформления перекредитования. Наличие определенной финансовой грамотности – это шаг на пути к экономии и процветанию. Рефинансирование – это весьма полезная и эффективная процедура, которая приносит результат. Для того чтобы воспользоваться ею, существует ряд причин:

• технические аспекты сотрудничества с банком, выдавшим ипотечный кредит, не устраивают клиента;
• размер процентной ставки по договору значительно превышает среднерыночный показатель;
• объем ежемесячной выплаты превосходит планируемые ожидания;
• клиент подсчитал, что комиссия значительно превышает размер кредита, поэтому будет большая переплата.

Как часто можно прибегать к этой процедуре?

Так как есть возможность избежать переплаты по процентам, то для того, чтобы постараться минимизировать расходы, было бы неплохо иметь возможность несколько раз повторить операцию рефинансирования, так как это действительно выгодно.

Юристы сообщают, что по закону вторичное рефинансирование ипотеки возможно, однако на практике чаще всего происходит так, что добиться подобной процедуры весьма сложно, поскольку немногие банки соглашаются ввязываться в столь длинную кредитную историю.

Что касается Запада, то там подобная тенденция существует уже давно. Жители европы точно знают, можно ли делать несколько раз, поскольку это активно практикуется среди заемщиков, которые ищут банки, предлагающие более низкую процентную ставку. Ведь даже разница в полпроцента – это уже возможность существенно сэкономить.

Существуют несколько причин, при наличии которых нет смысла в перекредитовании:

• высокая процентная ставка по новому кредиту: иногда выгода теряется;
• высокие риски неодобрения сделки в связи с наличием жестких требований по уровню платежеспособности;
• скрупулезное оформление документации;
• необходимость расходов на проведение процедуры.

И все же проводить повторное перекредитование можно!

На официальном уровне эта процедура допустима. Однако стоит помнить о том, что ипотека – это очень крупный займ. Чтобы добиться оформления на практике, необходимо постараться.

Для тех, кто хочет понять, каковы шансы получить рефинансирование по ипотеке дважды, нужно знать, что:

• должна быть отличная кредитная история.
• требуется платежеспособность на высоком уровне;
• следует быть готовым к оплате бюрократического аспекта процедуры.

Если все вышеперечисленные условия будут выполнены, то совершить повторно данную операцию возможно.

Рассказываем, как правильно рефинансировать ипотечный кредит, чтобы уменьшить переплату и ежемесячный платеж банку, а также сократить срок ипотеки.

Мы с мужем взяли ипотеку в 2016 году в банке ВТБ. Был кризис, кредиты подорожали, банки ужесточили требования к заемщикам. Сейчас ипотеку можно взять под 8-10% годовых.

Мы решили рефинансировать ипотеку. Обратились в «Райффайзенбанк» и заключили с ним договор. Банк закрыл наш долг по первой ипотеке. Раньше отдавали 14% годовых, а теперь только 9,5%.

Рефинансировать кредит в другом банке не обязательно. Вы можете подать заявку туда же, где брали ипотеку. Это сократит возню с бумажками и расходы на оформление сделки. Но обычно в таком случае предлагают менее выгодные условия. Нам, например, обещали скинуть только 1,5% от старой ставки. А после рефинансирования мы выиграли 4,5%.

Чем раньше вы рефинансируете ипотеку, тем это выгоднее. Особенно, если кредит оформлен на длительный срок.

В первый годы выплаты процентов банку составляют большую долю в структуре ежемесячного платежа. Даже небольшое снижение ставки поможет сэкономить.

Наши расходы на сделку окупились за три месяца. Снизился ежемесячный платеж и срок кредитования.

Как мы рефинансировали ипотеку

Процедура рефинансирования оказалась не такой быстрой, как я надеялась.

Мы потратили два месяца и прошли почти такой же путь, как при оформлении первой ипотеки. Разве что не пришлось искать и покупать квартиру.

1. Проконсультировались в банке

Правила, которые действуют в одном банке, могут не работать в другом. Лучше уточнить информацию, даже если что-то кажется очевидным.

Для нас были важны удобные условия частично-досрочного погашения долга: в какие дни месяца можно вносить такие платежи, как изменяется график погашения кредита.

Перед встречей мы забыли узнать сумму основного долга по ипотеке. Назвали приблизительные цифры, и менеджер сделал предварительный расчет.

Продумайте какие условия договора и обслуживания важны для вас. Уточните, действуют ли они в новом банке. Узнайте сумму вашего основного долга по ипотеке, чтобы сделать предварительный расчет.

Вернут ли налоговый вычет, если я оформлю рефинансирование?

Есть мнение, что если вы делаете рефинансирование, то теряете право на налоговый вычет. В большинстве случаев это не так. Право на вычет за покупку квартиры не теряется в любом случае.

Право на вычет от суммы уплаченных процентов по кредиту остается, если вы делаете рефинансирование в аккредитованном банке, а не в другой организации (например, в АИЖК без оформления через банк). Вы сохраняете право на все налоговые вычеты, если делаете рефинансирование через банк. В договоре о рефинансировании должен упоминаться первый договор ипотеки.

2. Предоставили справки о доходах

Банк должен быть удостовериться, что заёмщик сможем платить по долгам, проверить кредитную историю. Еще одно условие, принятое во многих банках - рефинансирование одобрят только если вы не делали его раньше.

3. Заказали оценочную экспертизу квартиры

Когда нас одобрили как заёмщиков, банк перешёл к проверке квартиры.

Попросили отчет об оценке недвижимости в одном из агентств, выбранных банком, и документы на квартиру.

Клиенты оплачивают экспертизу сами. Нам это обошлось в 5 000 рублей, средняя цена в Иркутске. Но по результатам банк может и не одобрить жильё, тогда деньги будут потеряны.

Мы беспокоились, что квартира не понравится новому банку, поэтому уточнили у менеджера требования к жилью. Они у всех разные. Например, могут одобрить только квартиры не старше определенного года постройки, без деревянных перекрытий, с кухней.

Также банк смотрят и на оценочную стоимость квартиры. Она должна быть на дороже той суммы, которую вы берете в долг. Для нас занимаемая сумма не должна превышать 75% стоимости квартиры. Или придется самостоятельно платить в ВТБ часть денег.

Если вы сомневаетесь, оценят ли квартиру в нужную сумму, подойдет ли она для рефинансирования, поговорите с менеджером банка и оценщиком прежде, чем платить за экспертизу.

Отчеты об оценке: для первой ипотеки и для рефинансирования. © Марина Нифонтова

4. Заключили сделку

В день заключения сделки мы подписали все документы, открыли счет, оформили договор страхования. К этому времени у нас как раз только истекла предыдущая страховка.

А если у меня еще не истек первый договор страхования?

Банки не имеют права навязывать страховку при оформлении кредита. Но многие прописывают в договоре условия, по которым процент за кредит выше, если у клиента нет страховки.

Если клиент досрочно расторгнет договор со страхования, по общим правилам деньги не вернут (п. 3 ст. 958 ГК РФ). Но если страховка оформлена не более 14 дней назад, можно вернуть страховую премию (п. 1 указания ЦБ РФ N 3854-У в ред. от 21.08.2017 N 4500-У).

5. Погасили долг в банке, где брали первую ипотеку

На следующий день после сделки деньги перевели в банк ВТБ. Мы погасили первую ипотеку и получили справку об отсутствии задолженности.

За время между подписанием договора рефинансирования и закрытием первой ипотеки прошло два дня. Небольшую сумму набежавших за это время процентов по первому кредиту пришлось «переплатить». Такая ситуация может возникнуть, её стоит учитывать.

6. Переоформили закладную

Завершающий шаг - это оформление закладной на квартиру в пользу нового банка.

Для этого заказали пакет документов в ВТБ. Затем с менеджером Райффайзенбанка обратились в центр «Мои Документы» (у вас это может быть другой государственный регистрирующий орган) и оформили закладную.

На эту процедуру банки дают срок, прописанный в договоре. У нас это были три месяца. Но выгоднее оформить все как можно быстрее. Банки стимулируют клиентов и снижают процентную ставку после оформления залога.

Сколько мы выиграли от рефинансирования ипотеки

Прямые расходы на рефинансирование ипотеки составили 5 999 ₽. В эту сумму входит платеж за переоценку квартиры (5 000 ₽) и госпошлина за оформление сделки (999 ₽).

Теперь сравним условия ипотеки до и после рефинансирования:

Главное

1. Просчитайте, выгодно ли вам рефинансирование с учетом расходов на сделку. Чем меньше времени вы платите по кредиту, тем больше выигрыш. Даже небольшое снижение ставки может сэкономить деньги.
2. Заранее узнайте все условия ипотеки в новом банке. Правила, которые кажутся очевидными в банке, где бралась первая ипотека, могут действовать не везде.
3. При рефинансировании вы не теряете право на налоговые вычеты, если оформляете сделку в банке и в договоре есть ссылка на изначальный кредит.
4. Перед тем, как заказывать отчет об оценке квартиры, уточните, подходит ли в целом недвижимость под требования банка.

Ежемесячные выплаты по кредиту стали в тягость семейному бюджету? Рассмотрите рефинансирование ипотеки другим банком: лучшие предложения 2019 года смогут снизить переплату по кредиту. Мы составили ТОПовую десятку таких программ.

Плюсы и минусы рефинансирования ипотеки

Перевод ипотеки из одного банка в другой сопряжен с необходимостью совершения ряда юридически-значимых действий .

Достоинства процедуры:

• есть возможность реально сократить расходы на обслуживание долга по ипотеке;
• можно как увеличить срок кредитования, так и сократить его. Соответственно изменится и величина платежа;
• зачастую страховщики идут на встречу в решении вопросов о прекращении договоров страхования с возвратом части страховой суммы или о смене выгодоприобретателя;
• для рефинансирования согласие первичного кредитора не нужно.

Недостатки:

• реальную ставку по договору перекредитования можно узнать только после рассмотрения заявки банком;
• до переоформления обременения по недвижимости процент будет высок;
• если увеличить срок кредитования, то, несмотря на фактическое снижение ставки процента, величина переплаты увеличится;
• к рефинансированию не принимают договора, остаток по которым невелик (до 100 000 – 600 000 рублей), а также если до планового срока погашения осталось менее 6-12 месяцев;
• важно заранее уточнять, существует ли и будет ли удержана комиссия за перевод средств в счет погашения ипотеки в другой банк;
• возможно, придется уплатить существенный комиссионный сбор за досрочное погашение обязательств перед первичным кредитором;
• к рефинансированию предпочитают принимать качественное жилье. Если есть проблемы с застройщиком, со сроками сдачи объекта, с состоянием жилья или с юридической чистотой сделки и тому подобным, в рефинансировании, вероятнее всего, откажут, но сообщат об этом уже по факту обработки заявки;
• банк вправе затребовать дополнительную документацию;
• при оформлении возникают дополнительные расходы на отчет об оценке, на выписку из ЕГРП, на переоформление закладной, на нотариально удостоверенные доверенности и так далее;
• скорее всего, платежи по вновь оформленному займу будут аннуитетными.

Когда рефинансирование ипотеки выгодно

Инициировать процедуру рефинансирования выгодно, если:

• выгоднее ставки по рефинансированию ипотеки, нежели по действующему договору;
• предполагаемые расходы на сопутствующие действия (комиссии, страховки и так далее) не превысят потенциальную выгоду от смены кредитора;
• при аннуитетных платежах по текущему долгу выплачено менее половины суммы, поскольку именно в первые годы большую часть платежа составляют проценты;
• до срока окончательного расчета еще далеко.

Рефинансирование, по условиям которого снижение ставки процента составит менее 1%, не выгодно.

Чтобы перекредитование имело смысл, нужно изучить рейтинг потенциальных кредиторов, отзывы о них, а также предлагаемую программу:

• уровень процентной ставки;
• полную стоимость кредита;
• список вероятных комиссий и их величину, а также размер прочих сопутствующих затрат.

Чем опасно рефинансирование ипотеки в другом банке

Помимо вышеуказанных недостатков перекредитования нужно учитывать такие нюансы как материнский капитал и налоговый вычет. Целью данного вида кредитования не является приобретение жилья, значит, могут возникнуть проблемы с ПФР и ИФНС.

Важно, чтобы в договоре рефинансирования четко прописали, что средства будут направлены именно на погашение ипотеки.

В противном случае нужно предоставить соответствующей организации справку из банка о предназначении полученного займа.

Бояться того, что первичный кредитор откажет в переводе права залога не стоит: схема реализации процедуры предполагает, что сначала осуществляется полный расчет с изначальным залогодержателем, в результате чего тот будет обязан снять обременение.

Схема проведения рефинансирования ипотеки в другом банке

Перекредитование ипотеки осуществляется в таком порядке:

1. выбирается программа рефинансирования;
2. формируется пакет документов;
3. направляется заявка;
4. получают одобрение по обращению;
5. осуществляется оценка объекта залога;
6. собирают необходимые справки (выписки из ЕГРП, о составе семьи, об отсутствии задолженности за ЖКУ и так далее согласно требованиям кредитора);
7. решается вопрос о смене выгодоприобретателя в страховой компании;
8. уточняются проблемы по недвижимости с потенциальным кредитором. Он должен изучить отчет об оценке и прочую документацию по жилью, одобрить его в качестве будущего объекта залога;
9. предоставляют справки о платежных реквизитах и остатке задолженности перед первичным кредитором;
10. оформляется счет для получения нового кредита;
11. подписывают договора рефинансирования;
12. получают займ;
13. средства перечисляются в счет погашения первичной ипотеки;
14. получается подтверждение о полном расчете с первым банком;
15. с недвижимости снимается обременение, оформленное в пользу первичного кредитора, с одновременным наложением аналогичного ограничения в пользу второго банка;
16. снижается ставка по договору рефинансирования.

Подводные камни рефинансирования ипотеки

В ситуациях, когда недвижимость приобретена без использования средств, поступивших по рефинансируемому договору, вторичный кредитор требует, чтобы на таком объекте не было обременений в пользу третьих лиц, чтобы он не состоял под арестом.

Если для погашения займа использовался маткапитал, нужно заручиться согласием органов опеки на перемену залогодержателя.

Может ли банк отказать в рефинансировании ипотеки

Любой банк вправе отказать в рефинансировании. Возможные причины отказа:

• возраст клиента не соответствует основным требования банка;
• плохая кредитная история;
• отсутствие данных о рефинансируемом займе в БКИ, если клиент изначально отказался предоставлять такую информацию указанной организации;
• высокий уровень закредитованности клиента;
• отсутствие страхования жизни и здоровья заемщика в пользу первичного кредитора;
• снижение стоимости предмета залога;
• произведенная незаконная перепланировка жилья;
• использование маткапитала, поскольку после снятия обременения, наложенного в пользу первичного кредитора, возникает вопрос о выделении доли в приобретенном жилье несовершеннолетним;
• условия договора, предложенного к рефинансированию, не соответствуют требованиям банка;
• развод супругов-созаемщиков при условии, что раздел имущества не был произведен.

Применение тех или иных критериев оценки заявки определяется каждым кредитором индивидуально. При отказе стоит просто обратиться в другую организацию.

Первоначальный взнос при рефинансировании ипотеки

Первоначальный взнос при рефинансировании ипотечных займов не требуется. Он учитывается по умолчанию как доля стоимости жилья, равная разнице между оценочной стоимостью объекта недвижимости и максимально возможной частью его цены, установленной банком.

Рефинансирование ипотеки в своем же банке

Рефинансирование ипотечного договора в своем же банке невозможно. Однако можно обратиться за реструктуризацией займа, предполагающей отсрочку по погашению основной суммы долга, либо за снижением ставки процента. Указанные действия являются правом кредитора, но не его обязанностью.

Можно ли рефинансировать военную ипотеку

Допускается рефинансирование военной ипотеки в следующих случаях:

• если бюджетные средства еще не были перечислены;
• когда часть долга пред банком компенсируется за счет личных средств военнослужащего;
• клиент уже не является военнослужащим.

При решении вопроса о принятии военной ипотеки к рефинансированию придется пройти процедуру, аналогичную той, что предусмотрена для гражданских лиц. Личность военнослужащего вновь будет проверена, потребуется и переоценка объекта недвижимости.

Рефинансирование ипотеки второй раз

Некоторые банки, например Сбербанк, откажут тем, кто хоть раз оформлял реструктуризацию. Факт изменения условий договора непременно установят по данным БКИ.

Благодаря этой же базе установят и то, что однажды ипотека уже была рефинансирована. Повторное рефинансирование возможно, но не все банки работают с такими договорами.

Рефинансирование ипотеки в Сбербанке

Основное преимущество предложения Сбербанка заключается в возможности при оформлении рефинансирования ипотеки объединить в одном договоре несколько кредитов, предоставленных и Сбербанком, и его конкурентами, в том числе, автокредиты и потребительские займы, долги по кредитным картам , одновременно получив взаймы дополнительную сумму по умеренной процентной ставке.

Допускается рефинансирование 1 ипотеки и еще до 5 прочих типов займов.

Условия

Рефинансирование ипотечных кредитов других банков осуществляется на таких условиях:

• валюта – российский рубль;
• минимальная сумма – 300 000 рублей;
• ставка – 9,9%-11,4%;
• срок – от 1 года до 30 лет;
• погашение – аннуитет.

Сбербанк готов предоставить сумму не более:

• 80% от цены жилья, указанной в отчете об оценке;
• величины текущих долгов с начисленными процентами вместе с запрошенными средствами на цели личного потребления.

Одновременно действуют следующие лимиты:

• на погашение ипотечного займа дадут максимум 7 000 000 рублей;
• на расчет по потребительским кредитам – 1 500 000 рублей;
• на цели личного потребления – 1 000 000 рублей.

Сбербанк готов работать с клиентами, удовлетворяющим таким требованиям:

• возраст – 21-75 лет;
• стаж – 6 месяцев по последнему месту работы при общем трудовом стаже за последние 5 лет 1 год;
• российское гражданство.

К рефинансируемым договорам Сбербанк предъявляет такие требования:

• отсутствие в момент обращения, а также в последние 12 месяцев просроченных платежей;
• до погашения займа должно остаться минимум 180 календарных дней;
• не проводилась реструктуризация.

Документы

При обращении за рефинансированием изначально предъявляют:

• анкету;
• паспорт;
• подтверждение величины дохода (выписку со счета, если заработок поступает через Сбербанк, справку по форме 2-НДФЛ, налоговые декларации);
• при временной регистрации – соответствующий документ;
• для расчета с первичным залогодержателем потребуются актуальные платежные реквизиты.

По недвижимости потребуются такие документы :

• свидетельство о праве собственности (расширенная выписка из ЕГРП);
• договор купли-продажи;
• свежая выписка из ЕГРП;
• техпаспорт;
• если клиент состоит в браке, а супруг не участвует в сделке, то предъявляют его нотариально удостоверенное согласие на процедуру;
• справка о составе зарегистрированных на данном адресе;
• отчет об оценке.

Справки о размере рефинансируемых долгов не нужны. Эти данные Сбербанк получит из БКИ. Если же в указанной базе нужные сведения отсутствуют, то справку нужно будет принести. Ее выдает первичный кредитор.

Процедура рефинансирования

В целом процедура рефинансирования в Сбербанке идентична общепринятой, описанной выше:

1. готовится документация;
2. подается заявка;
3. обращение рассматривается;
4. при положительном решении подписывается договор;
5. погашаются обязательства по первичным кредитам;
6. переоформляется право залога.

На изучение документации по залогу нужно до 8-10 рабочих дней.

Достоинства и недостатки

Достоинства:

• низкий процент;
• есть возможность снижения размера платежей;
• банк работает с займами, полученными на приобретение, строительство или капремонт жилья;
• фактически можно получить потребительский кредит по ипотечной ставке.

Никаких комиссий за рефинансирование, за выдачу денег и оформление договора, не предусмотрено.

Недостатки:

• займ предоставляется исключительно в рублях;
• банк не работает с очень крупными и очень малыми суммами;
• если во время работы по заявке платежные реквизиты первичного кредитора изменятся, нужно повторно подавать заявку на рефинансирование.

Рефинансирование ипотеки в ВТБ

В ВТБ принимают к рефинансированию ипотечные займы, полученные на покупку готового и строящегося жилья. Если речь идет о ДДУ, то банк станет работать только с аккредитованными объектами.

Условия

Рефинансирование от ВТБ это такие условия:

• ставка – от 9,2%;
• валюта – российский рубль;
• максимальная сумма займа – до 30 000 000 рублей или до 90% от стоимости предмета залога при условии, что заявитель получает зарплату на карту ВТБ;
• срок – до 30 лет, а при предоставлении лишь 2 документов – до 20 лет.

В ВТБ для «Людей дела» действуют особые условия.

• здравоохранение;
• налоговая сфера;
• правоохранительные органы;
• органы управления (федеральные, региональные, муниципальные);
• таможня.

Документы

Для рассмотрения вопроса о рефинансировании ипотеки в ВТБ24 необходимо предоставить:

• письменную заявку;
• паспорт РФ;
• СНИЛС;
• копия трудовой, заверенная работодателем;
• бумаги, подтверждающие получение дохода;
• справка об остатке по ипотечному займу;
• документы относительно приобретенной недвижимости;
• справка о своевременности погашения ссуды.

Мужчинами призывного возраста (18-27 лет) предъявляется военный билет. Согласие на рефинансирование банка, который выдал ипотеку, не требуется.

Процедура рефинансирования

В ВТБ процедура рефинансирования следующая:

1. собирается пакет документации;
2. оформляется заявка;
3. документы подаются в ипотечный центр банка;
4. обращение анализируется;
5. оформляется сделка.

Достоинства и недостатки

Достоинства:

• заявка рассматривается до 5 рабочих дней;
• подтверждение дохода не обязательно;
• комиссий за рассмотрение заявки, за предоставление средств и их перечисление первичному кредитору нет;
• к рефинансированию принимают заявки на сумму до 30 000 000 рублей;
• можно привлечь до 4 созаемщиков;
• банк может выдать займ на сумму до 90% от стоимости залогового имущества.

Недостатки:

• к рефинансированию принимают только ипотечные договора;
• ипотеку, полученную на участие в долевом строительстве от застройщика, не аккредитованного ВТБ, рефинансировать не станут.

Рефинансирование ипотеки в «Райффайзенбанке»

Перекредитование в «Райффайзенбанке» возможно в отношении договоров ипотеки, оформленных на покупку готового и строящегося жилья. Перечень документов по объекту недвижимости и по заемщику , в целом, соответствует тому, что требует Сбербанк.

Есть возможность рефинансирования займа, предоставленного на потребительские цели. Обязательным условием такой сделки является передача в залог объекта недвижимости.

Требования к заемщику и условия рефинансирования

Рефинансирование в «Райффайзенбанке» осуществляется на следующих условиях:

• ставка – от 10,25%. Если рефинансируется и потребительский кредит, то плата составит от 11,99%;
• максимальная сумма – 26 000 000 рублей, но не более 90% от стоимости объекта недвижимости;
• минимальная сумма договора – 800 000 рублей для столицы и 500 000 рублей для прочих регионов;
• срок – 1-30 лет при рефинансировании ипотеки, 1-15 лет при работе с потребкредитом;
• валюта – рубль.

Требования к клиенту:

• возраст – от 21 года до 60 лет (до 65 лет при оформлении комбинированного договора страхования);
• гражданство – любое;
• место трудоустройства – только территория России;
• регистрация (постоянная или временная) в регионе присутствия «Райфайзенбанка»;
• минимальный стаж по последнему месту – 6 месяцев при стаже 1 год, 3 месяца при стаже 2 года, 12 месяцев, если это первое место работы;
• минимальный заработок – 20 000 рублей для Москвы и 15 000 рублей для регионов.

Плюсы и минусы

Достоинства:

• банк предоставляет средства на расчет по ипотеке, по текущим процентам и, при наличии, на оплату комиссии за досрочное погашение;
• в качестве созаемщика можно привлекать «гражданского супруга»;
• рефинансирование доступно иностранцам;
• при досрочном расчете можно выбрать между уменьшением суммы ежемесячных взносов и сокращением срока действия договора.

Недостатки:

• банк предъявляет особые требования к качеству жилья;
• установление минимально допустимого уровня заработка.

Рефинансирование ипотеки в «Юникредитбанке»

«Юникредитбанк» готов перекредитовать ипотечные кредиты, выданные на территории РФ. Исключения составляют займы банков Севастополя, Республики Крым.

Желающие рефинансировать первоначальную ипотеку, которую они брали на приобретение таунхауса, должны заплатить первоначальный взнос минимум 50% . Для таких клиентов предусмотрено 13,25% годовых или 12,75%, если объект находится в стадии строительства.

Процентная ставка уменьшится на 0,25% для держателей зарплатных карт Юникредита и увеличится на:

• 2,50% для заемщиков, отказавшихся от личного страхования;
• 2% до обременения кредитором залогового имущества.

Наличие согласия действующего ипотечного кредитора на сделку необязательно.

Если предметом залога является готовая квартира, то ставка составит 10,2%, если строящаяся – 10,25%. При определении максимальной суммы займа учитывается не более 80% от оценочной стоимости данного объекта.

Достоинства:

• принимаются договора, часть долга по которым погашена средствами маткапитала;
• банк работает и с иностранцами;
• участники зарплатного проекта могут получить скидку.

Недостатки:

• если рефинансируется строящийся объект, он должен пройти аккредитацию банком;
• когда рефинансируется ипотека на строительство дома, требуется высокая степень его готовности или доля первоначального взноса должна быть существенной;
• банк не работает с объектами, расположенными на территории Крыма или Севастополя.

Рефинансирование ипотеки в «Газпромбанке»

• кредитная ставка – от 11,25% ;
• срок действия – 1-25 лет ;
• размер кредита – не больше долга, который остался по первоначальному договору, но не меньше 300 тысяч рублей .

Заемщики могут инициировать процедуру по снижению процента годовых по ссуде. Стоимость услуги зависит от того, насколько клиент хочет снизить процент. Платеж совершается единоразово. Снижение на:

• 0,5% стоит 1% ссуды;
• 1% - 2,5% заемных средств, на которые претендует соискатель;
• 1,5% - лицо отдаст 4% от кредита.

Достоинства рефинансирования в «ДельтаКредите»:

• минимальная сумма, принимаемая к работе, - 300 000 рублей;
• можно заключить договор на 1 год.

Недостатки:

• высокая базовая ставка;
• можно дополнительно снизить стоимость кредита, но за дополнительную единоразовую плату, хотя такие инвестиции окупятся не ранее чем через 2 года.

Рефинансирование ипотеки в «Абсолют Банке»

• минимальный заем – 300 тысяч , но не менее 20% стоимости залога;
• максимальный кредит – 20 миллионов , но не больше 80% от оценки недвижимости;
• срок договора – до 30 лет ;
• ставка по кредиту – от 10,74% ;
• ипотечный кредит действует более года ;
• за последние полгода отсутствуют просрочки.

Решение Абсолют Банка о перекредитовании действует 4 месяца .

Чем интересно перекредитование в «Абсолют банке»:

• предоставят от 300 000 рублей;
• на оформление сделки клиенту дается 4 месяца;
• максимальная величина займа – 20 000 000 рублей вне зависимости от региона.

Недостатки:

• не допускаются просрочки в последние 6 месяцев;
• ставка процента выше среднего.

Рефинансирование ипотеки в «Альфа-банке»

«Альфа-Банк» готов рефинансировать ипотечные сделки, если кредит их не превышает 85% стоимости жилища. Сумма не должна превышать остаток долга по первоначальному займу. Чтобы оценить возможность реализации предстоящей сделки банкиры затребуют у заемщика:

• письменное заявление;
• внутренний паспорт РФ;
• бумаги, подтверждающие доход заемщика/созаемщиков;
• постранично заверенную работодателем копию трудовой;
• документы относительно залоговой недвижимости;
• материалы по действующей ипотеке (договор, график погашения, справка об остатке долга, т. д.).

Решение о перекредитовании банк принимает в трехдневный срок.

Условия рефинансирования:

• сумма – больше 600 тысяч рублей , но менее 50 миллионов рублей ;
• срок кредитования – от 3 до 30 лет ;
• процентная ставка – от 9,39% .

Достоинства процедуры рефинансирования в «Альфа-банке»:

• высокая скорость работы с заявками;
• отличный процент;
• максимальная сумма займа – до 50 000 000 рублей.

Недостатки:

• минимальный срок действия договора перекредитования – 3 года;
• банк работает с суммами от 600 000 рублей.

Рефинансирование ипотеки в «Россельхозбанке»

Рефинансирование ипотеки в «Россельхозбанке» - это:

• ставка от 10% годовых;
• срок – до 30 лет;
• минимальная сумма займа – 100 000 рублей;
• максимальная сумма определяется с учетом местоположения и типа недвижимости и составляет 10-20 млн рублей для столицы и столичного региона, для Санкт-Петербурга и Ленинградской области. Для прочих областей – 5 000 000 рублей. В целом сумма займа не может превышать 80% оценочной стоимости жилья.

Достоинства:

• заявка рассматривается до 5 дней;
• допускается наличие просрочек в последние 180 дней в пределах 30 суток;
• есть возможность выбора способа погашения – аннуитетными или дифференцированными платежами.

Недостатки:

• до регистрации ипотеки в пользу «Россельхозбанка» ставка повышается на 2%;
• для регионов установлен небольшой лимит кредитования;
• банк не работает с валютной ипотекой;
• 1% к ставке добавят при отсутствии страхования жизни и здоровья.

Рефинансирование ипотеки в банке «Тинькофф»

В банке «Тинькофф» процедура рефинансирования оформляется удаленно, через банки-партнеры. Посетить банковский офис нужно лишь 1 раз при подписании кредитной документации. Ставка процента – от 8%.

Достоинства:

• минимальная процентная ставка за счет скидки, предоставляемой банками партнерами;
• оформление осуществляется дистанционно.

Недостатки:

• «Тинькофф банк» - это посредник, который будет работать между реальным банком-кредитором и заемщиком;
• есть возможность объединения нескольких ипотечных займов в один;
• банк работает с маткапиталом, но если детям выделена доля, то в сделке откажут.

Перекредитование ипотеки в АИЖК

Перекредитование ипотечного договора в АИЖК возможно на таких условиях:

• ставка – от 9,75%;
• есть возможность кредитования по переменной ставке процента, которая станет меняться в течение срока действия договора с учетом экономической ситуации в стране. Ее величина – от 10,11%. В таком случае принимается до 70% стоимости предмета залога;
• срок – 3-30 лет;
• максимально допустимая сумма кредитования – до 80% от оценочной стоимости жилья, но не более 30 000 000 рублей;
• минимальная сумма займа – 500 000 рублей.

Достоинства:

• умеренная ставка процента;
• если в залог предлагается новостройка, неаккредитованная АИЖК, то процедуру могут провести индивидуально;
• минимальные требования к трудоустройству по последнему месту – от 3 месяцев;
• кредитование возможно и при отсутствии возможности подтвердить доход. Но ставка тогда будет от 10,25%;
• в качестве созаемщика принимают до 4 человек, включая «гражданского супруга».

Недостатки:

• реальный займ предоставит банк-партнер агентства;
• в работу берут только договора, по которым не проводилась реструктуризация, нет текущей задолженности, не допускалась просрочка более чем на 30 дней.

Лучшие банки для рефинансирования ипотеки

Лучшие банки для рефинансирование ипотеки, топ-3 – это:

1. Сбербанк с наиболее прозрачной программой;
2. «Юникредитбанк» как работающий с валютной ипотекой и иностранцами;
3. «Альфа-банк» для работы с элитными объектами недвижимости.

Самые выгодные ставки рефинансирования ипотеки

Минимальная ставка по рефинансированию ипотеки – 8%. Ее предлагает «Тинькофф банк». Заслуживают внимания и предложения других банков:

1. ВТБ со ставкой от 9,2%;
2. «Альфа-банка» со ставкой от 9,39%;
3. «Открытие» со ставкой от 9,65%.

Однако на окончательную стоимость кредита влияет множество факторов. Лучшие ставки по рефинансированию ипотеки можно получить в банках, на карты которых перечисляется заработная плата.

— это задание не такое простое и популярное на отечественном рынке, хотя и возможное. И здесь имеют право на доказательство своей правоты как банки, не желающие перекредитовывать своих заемщиков, так и клиенты, желающие получить более выгодные условия кредитования.

Почему правы банки:

• Если все клиенты каждый раз будут переоформлять свои займы на более выгодные, то такой процесс может стать бесконечным и принести много убытков для самих финансовых учреждений;
• Условия кредитования всегда зависели от уровня экономического благосостояния мирового рынка, а также самой страны. Именно поэтому такие условия быстро изменчивы: если сегодня предложить всем без исключения более выгодные условия, чем вчера, то завтра уже они могут кардинально измениться в сторону ухудшения;
• Клиент знал, на что он идет, подписывая кредитный договор, поэтому должен возвращать свои обязательства в той мере, в которой они определены, то есть без понижения процентной ставки и продления сроков кредитования.

С другой стороны, ипотека — это очень долгосрочный кредит, который предполагает срок кредитования на 25 - 30 лет. За этот период условия займа могут кардинально измениться как в сторону ухудшения, так и в сторону улучшения. И если банки в договоре устанавливают плавающие процентные ставки, которые могут расти в зависимости от курса валюты и других условий, то сам заемщик никак не защищен от таких изменений. И даже в случае очень благоприятных условий на финансовом рынке он имеет малую возможность улучшить показатели своего кредитования. А это не вполне справедливо, особенно если у заемщика есть объективные причины ухудшения материального состояния.

По этим причинам некоторые банки все-таки идут на уступки своим постоянным клиентам и предлагают в некоторых случаях улучшить кредитные условия.

Рефинансирование в своем банке: чего необходимо достичь

Следует понимать, что рефинансирование должно проводиться только в том случае, если оно выгодно для заемщика. Поскольку именно он является инициатором таких действий. Для этого необходимо оценить результативность таких действий.

Эффективность рефинансирования может выражаться в следующем:

1. Понижение процентной ставки по кредиту . Это наиболее популярный способ, который используется во время такой процедуры. Связано это с тем, что в течение нескольких лет ставка по кредитам может уменьшаться в 0,5 - 2 раза, а, следовательно, банк имеет возможность уменьшить этот показатель для своих клиентов. Например, в России за последние три года ставка по ипотеке уменьшилась с 14% до 9%, и на 2018 прогнозируют дальнейшее уменьшение данного показателя;
2. Уменьшение ежемесячного платежа по кредиту . Главное понимать, что уменьшение ежемесячного платежа должно происходить не только за счет увеличения срока кредитования, но и за счет уменьшения ставки, комиссий и т.д. Если клиенту необходимо просто изменить срок кредитования без изменения условий, то тогда ему необходимо не рефинансировать займ, а просто пролонгировать или реструктуризировать;
3. Уменьшение обшей стоимости ипотеки . Клиент по результатам сделки должен уменьшить размер процентов, которые он должен уплатить, размер комиссий за выдачу, обслуживание и т.д. Если такого результата не ожидается, то целесообразность дальнейших действий под вопросом.

​Следует отметить, что рефинансировать ипотечный кредит заемщик в своем банке может, имея уважительные причины, или нет. От этого зависит и дальнейшие действия.

Например, если банк работает в сегменте внутреннего рефинансирования, то для него не важны личные обстоятельства заемщика, он проводит рефинансирование по общим правилам,установленным в банке. Здесь очень важно не только ознакомиться с действующими условиями кредитования, но и внимательно изучить условия своего договора. Банк может умалчивать о том, что по действующему договору за досрочное погашение займа предусматривается комиссия или пеня. В таком случае выгодность процедуры может быть равна 0. Если же досрочная уплата допускается без каких-либо санкций, то тогда смело можно прибегать к процедуре.

Если банк не работает в сегменте внутреннего рефинансирования, но работает в сегменте внешнего, то тогда можно попытаться договориться с ним при наличии объективных причин. Причинами может стать увольнение с работы, смерть одного из членов семьи, являющегося добытчиком в семье, ухудшение здоровья и т.д. В таком случае в банк представляются документы, подтверждающие такие причины, и заявление с просьбой рефинансировать конкретный ипотечный займ.

Помимо этого, обязательно необходимо учесть возможность досрочного погашения по займу. Банк необходимо попросить не применять штрафных санкций за такие действия в связи с уважительными причинами.

И не стоит думать, что финансовые компании не идут на встречи. Сейчас очень выгодный период, как для них, так и для самих клиентов. Поэтому благоприятнее периода для рефинансирования не найти. Главное — доказать необходимость его применения.

Процедура рефинансирования. Необходимые документы

Сразу необходимо заметить: никто деньги на руки не выдает. Фактически схема выглядит следующим образом: оформляется новая ипотека на имя заемщика, которая и перечисляется в пользу погашения старого кредита. Взаимозачет задолженности проводит сам банк. Клиенту никаких действий осуществлять не нужно. С его стороны необходимо только заключить новый кредитный договор.

По поводу необходимых документов, то здесь все зависит от политики банка. По факту, у него есть весь пакет необходимых документов от заемщика, но ему необходимо формировать новое кредитное дело. Поэтому, какие документы попросят еще раз, достоверно сказать нельзя. Но почти на 100% понадобятся следующие:

1. Паспорт;
2. Второй документ, удостоверяющий личность: загранпаспорт, СНИЛС, военный билет, водительское удостоверение и т.д.;
3. Справки, подтверждающие занятость и официальный уровень дохода: копии трудовой книжки, справки от работодателя, справка 2-НДФЛ и т.д.;
4. Документы на залоговое имущество (могут не понадобиться).

Не нужны в таком случае копии кредитного договора, поскольку они есть в банке. Также могут не понадобиться и копии договора страхования, как самого залогового имущества, так и добровольного страхования заемщика.

Таким образом, не стоит думать, что добиться рефинансирования в своем банке невозможно. Необходимо пробовать и добиваться более выгодных условий, особенно, если ипотека была оформлена до 2016 года, когда условия были менее выгодными.

Можно ли понизить ставку по действующему ипотечному кредиту? Немногим заемщикам известно, что сделать это можно с помощью другого банка, предлагающего услугу ипотечного рефинансирования. Что это за услуга и как с ее помощью сохранить семейный бюджет?

Разберемся с самим понятием. Что такое рефинансирование ипотеки?

Это программа кредитования, предназначенная для полного или частичного погашения уже оформленного займа за счет оформления нового кредита на более выгодных условиях.

Клиенты одного банка обращаются за рефинансированием в другие кредитные организации, обнаружив, что у них более низкие ставки по ипотеке. Это позволяет сэкономить на процентных платежах, сумма которых за долгие годы ипотечного кредита нередко превышают основной долг.

Пример ипотечного рефинансирования

Предположим, что клиент какого-либо банка оформил ипотеку в размере 1,5 млн. рублей под 14,5% на срок 15 лет. Но спустя пару лет страна вышла из кризиса и условия кредитования поменялись – теперь в любом банке можно оформить ипотеку со ставкой в 11,5%.

Так как за два года по оформленному кредиту преимущественно выплачивались только проценты, а основной долг едва убавился, заемщику будет выгоднее переоформить кредит на новых условиях. С более низкой аннуитет (ежемесячный платеж) станет комфортнее, а погашение основного долга будет происходить быстрее.

Когда выгодно рефинансировать кредит?

Услуга рефинансирование помогает не только сэкономить на расходах, но и выручить заемщика в трудный для него финансовый период. В каких случаях имеет смысл задуматься о перекредитовании ипотечного кредита?

• рыночные условия изменились, став причиной понижения ставок по ипотечному кредитованию;
• заемщик оказался в тяжелом материальном положении и его платежеспособность снизилась.

Так как ипотечное кредитование связано с длительными сроками (от 10 до 30 лет), даже незначительная разница в 2-3 процента позволяет сэкономить, поэтому возможность снизить ставку по ипотеке покажется соблазнительной любому заемщику.

Но не всегда более выгодные ставки рефинансирования ипотеки являются гарантией получения личной выгоды, так как перекредитование часто связано с дополнительными расходами . Ведь фактически, заемщик вновь оформить ипотеку, со всеми соответствующими комиссиями, сборами, страховками и прочими моментами. Чтобы услуга не стала новой головной болью заемщика, бесполезной тратой времени и денег, важно соблюсти некоторые условия:

• разница в процентах составляет не менее 2-3 пунктов;
• погашена меньшая часть основного долга;
• затраты на досрочное погашение рефинансируемого кредита незначительны;
• стоимость обслуживания нового займа не превышает выгоду от снижения ставки.

Условия программы ипотечного рефинансирования

Рефинансирование – это та же ипотека, связанная с крупными суммами и длительными сроками. Банковские организации относят этот вид кредита к области высоких рисков, поэтому не нужно удивляться, если процесс выдачи нового кредита в точности повторит уже пройденную клиентов процедуру оформления ипотеки.

Банк обязательно потребует собрать весь пакет документов, связанный с самим заемщиком, залогом и действующим кредитом. Кредитора заинтересует материальное положение будущего клиента, его платежеспособность и добропорядочность. Необходимо будет предоставить письменно согласие действующего кредитора на погашение займа, а также подтверждение добросовестного исполнения заемщиком его обязательств.

Когда средства, предназначенные для перекредитования, попадают на счет первоначального кредитора, с квартиры временно снимают обременение. В период, пока квартира или дом еще не находится в залоге у нового банка, проценты по рефинансированию ипотечных кредитов повышаются . Это связано с отсутствием обеспечения – банк пытается подстраховать себя. Как только недвижимость становится объектом залога, по займу устанавливается обещанная ставка.

Кроме того, рефинансирование является целевой программой, по условиям которой предоставленные банком средства должны быть использованы только на погашение предыдущего кредита. Так как целевое использование средств строго отслеживается, в большинстве случаев заемные средства не предоставляются клиенту на руки, а направляются в счет первоначального кредитора по безналичному расчету. В иных случаях от заемщика требуют справки в подтверждения факта погашения ипотеки.

Что могут предложить банки

Услуга рефинансирования представлена несколькими вариациями в различных банках. Кредиторы могут предлагать разные ставки по кредиту, но также различные сроки и суммы. Кроме этого, условия банков могут коснуться порядка погашения ссуды. Поэтому перед тем как остановится свой выбор на какой-либо банковской организации, стоит внимательно ознакомиться с условиями кредитования.

Сумма

Часто разница между кредиторами, предлагающими рефинансирование, заключается не только в процентных ставках, но и в предлагаемых суммах:

• сумма кредита не предназначена для погашения процентов, комиссий и прочих расходов на закрытие старой ссуды и погашение новой;
• в сумму предоставляемого кредита включены расходы на уплату процентов, квитанции и прочие начисления.

Специалисты утверждают, что самый низкий процентный риск заемщик получает при оформлении кредита с фиксированной ставкой. Ее предсказуемость позволяет планировать бюджет и экономить на расходах.

Порядок погашения

Погашать новую ссуду можно двумя способами – аннуитетными и дифференцированными платежами.

• Аннуитеты – одинаковые по сумме платежи, растянутые на весь срок кредита без изменений. С сумму платежа входит часть основного долга, а также процент по займу. В начале выплаты кредита суммы процентов значительно превышает ОД, но к концу срока пропорция меняется в обратную сторону.
• Дифференцированные платежи – платежи, равномерно уменьшающиеся с каждым месяцем кредитования. Самые крупные взносы приходится платить в начале срока, самые маленькие – в конце. Остаток по основному долгу при таких платежах уменьшается с каждым месяцем на равную часть, после чего проценту начисляются уже на долю ОД.

Ставка

Как и в случаях с обычной ипотекой, ставка по рефинансированию может быть выбрана из двух вариантов:

• фиксированная;
• плавающая.

С фиксированной ставкой ни у кого вопросов не возникает. Она сохраняется в неизменном виде от момента оформления кредитного договора и до последнего платежа. На нее не могут повлиять какие-либо события, такие как финансовый кризис или девальвация валюты .

Сложнее устроены ссуды с плавающей процентной ставкой. Ставка состоит из двух частей, первая – фиксированная, не меняющаяся до окончания срока договора. Вторая составляющая формируется от значения одного из рыночных показателей, значение которых периодически меняется в зависимости от ситуации на экономическом рынке. Так, для кредитов в рублях для определения плавающей ставки используется показатель MosPrime. Значение индикатора обновляется каждые три месяца.

Требования к заемщикам — как не потерять время зря при сборе документов

Важным моментом является соответствие заемщика и предмета залога требованиям банка. Весьма неприятной окажется ситуация, когда клиент получает отказ в предоставлении займа по причине наличия просрочек в текущем долге или в связи с тем, что техническое состояние квартиры не устроит кредитора. Но ведь время на сбор документов и деньги на текущие расходы уже потрачены, и возвращать их никто не собирается. Поэтому, к требованиям следует отнестись внимательно.

Требования к клиенту

Требования к будущему клиенту в большинстве банков, предоставляющих услугу ипотечного рефинансирования кредита, довольно типичны. Небольшие расхождения могут касаться возрастных лимитов и стажа работы:

• возрастные ограничения – от 21 года до 65 лет на дату погашения кредита;
• гражданство РФ;
• наличие постоянной прописки в РФ, постоянная или временная прописка в регионе оформления кредита;
• стаж работы на последнем месте не менее 12 месяцев;
• подтвержденный доход;
• положительная кредитная история.

Требования к предмету залога

Требования к объекту залога зависят от типа недвижимости. Так, в большинстве банков в качестве обеспечения по кредиту не рассматриваются деревянные частные дома без коммуникаций. Для коммунальной квартиры важны ее технические и физические характеристики, а также возраст самого дома .

Недвижимость придется оценить, воспользовавшись услугами только аккредитованной банком оценочной компании. Оценка проводится за счет клиента, и в случае отказа в предоставлении кредита возмещение расходов не производится.

Требования к действующему кредиту

Рефинансировать ипотечный кредит возможно только при условии соответствия ссуды следующим требованиям:

• ипотечный займ оформлен в российской валюте, либо в долларах или евро;
• по действующему кредиту не должно быть действующих или погашенных длительных просрочек;
• по кредиту не допускались реструктуризации или отсрочки платежа;
• до момента подачи заявления на перекредитование заемщик должен выплачивать действующий займ на протяжении года (в некоторых банках этот срок может быть продлен до 2 лет).

Список документов для получения рефинансирования

Для перекредитования ссуды потребуется стандартный пакет документов, необходимый для оформления ипотеки в любом банке:

• документы, подтверждающие личность заемщика и его созаемщиков/поручителей;
• документы о семейном положении (свидетельство о браке/разводе, документы на каждого ребенка до 18 лет);
• военный билет для мужчин до 27 лет включительно;
• справки с места работы (заверенная копия трудовой, 2-НДФЛ, копия трудового договора);
• бумаги, касающиеся предмета залога (свидетельство о праве собственности, выписка из ЕГРП, техпаспорт, поквартирная карточка и т.д.);
• справки по действующему кредиту (справка с информацией о текущем состоянии задолженности с подтверждением отсутствия действующих или погашенных просрочек, кредитный договор, график платежей).

Как проходит процедура?

Весь процесс можно поделить на три основных этапа:

Начиная с этого момента процедура рефинансирования ипотеки может считать пройденной. Теперь заемщик ничем не связан с предыдущим кредитором, и он может начинать выплачивать новую ссуду по более низкой цене.