Коммерческая недвижимость – это любая нежилая собственность, приносящая владельцу доход.

К коммерческой недвижимости можно отнести:

О том, какие еще виды и типы коммерческой недвижимости бывают, узнаете в .

Инвестиции в коммерческую недвижимость имеют следующие преимущества:

1. Срок окупаемости ниже, сравнительно с инвестициями в жилую недвижимость. На это влияет как величина арендной платы, так и удорожание собственности в виду повышения показателей проходимости, увеличения населения и развития инфраструктуры района.
2. У собственника есть возможность влиять на стоимость недвижимости, улучшая его техническое состояние и внешний вид, а также он имеет возможность изменить профиль собственности. На месте убыточного магазина всегда можно открыть перспективный массажный кабинет, и наоборот.
3. Коммерческие помещения отличаются средней ликвидностью, их можно продать без потери стоимости.
4. Обесценивание коммерческой недвижимости в периоды кризиса не настолько масштабное, как в других видах инвестирования.
5. Средняя окупаемость коммерческих объектов составляет 7-10 лет при доходности 10-12% от стоимости недвижимости.
6. Расчёт потребности вложения в коммерческую недвижимость напрямую зависит от экономической ситуации в стране. Чем лучше развит средний и крупный бизнес, тем больше спрос на , а значит, выше цена.

Как выбрать стратегию вложений?

Чаще всего доход от коммерческой недвижимости инвесторы реализуют двумя путями:

Какие еще сделки, кроме продажи и сдачи в аренду, могут проводиться с коммерческой недвижимостью, читайте .

По максимальной рентабельности

Сделаем расчёт рентабельности покупки коммерческой недвижимости для сдачи в аренду.

Пусть инвестор приобрел нежилую недвижимость площадью 80 кв. м, стоимостью 4 млн руб. Тогда стоимость 1 кв. м. составит 50.000 руб. Предполагается сдавать недвижимость в аренду по ставке: 600 руб за кв. м в месяц. Таким образом, годовая арендная ставка составит 7200 руб за кв. м в год.

Рентабельность получим, разделив стоимость аренды за один кв. м в год, на стоимость одного кв. м, и умножив на 100%: (7200 / 50000)*100% =14,4%.

Получаем довольно неплохой показатель рентабельности, который будет привлекателен для большинства инвесторов. Рассчитать срок окупаемости в годах мы можем, разделив 100 на показатель рентабельности. В нашем случае: 100/14,4%= 6,9 лет.

По высокой ликвидности

1. Расположения объекта (транспортная доступность, инфраструктура района, экология).
2. Технических показателей здания (площадь объектов, этажность, наличие комнат, дополнительного пространства, количество подъездов и входов).
3. Вторичный это рынок недвижимости или новостройка (новостройки более ликвидны).

На сегодняшний день особой ликвидностью отличаются торговые (торговые центры, стрит-ритейл, отдельно стоящие объекты) и офисные помещения.

По престижности месторасположения

В каждом населённом районе недвижимость имеет зональность согласно классам престижности. Рассмотрим зональность недвижимости на примере города Москва.

Какой способ предпочесть для вложения денег?

Покупка с целью продажи

• Во-первых, следует определиться с выбором вида недвижимости : торговое, офисное, складское или промышленное помещение. По статистическим данным, наибольшей ликвидностью и рентабельностью отличаются торговые и офисные помещения, далее следуют складские помещения, и замыкают рейтинг промышленные объекты. Окупаемость и доходность инвестиций напрямую зависит от спроса на помещения, развития среднего и крупного бизнеса, а также от экономики страны.
• Во-вторых, искать объект лучше на этапе строительства или проекта. Важно, чтобы здание полностью отвечало требованиям по своему назначению. Если решено приобрести торговое помещение, требования будут одни, если офисное – совершенно другие.
• В-третьих, необходимо собрать всю доступную информацию о дальнейшем развитии выбранного района , наличии потенциальных арендаторов, застройщике и его репутации. Всё это поможет вам максимально снизить риски получить долгострой или приобрести неликвидную недвижимость.

При успешной покупке нежилой недвижимости можно получить доход от перепродажи в результате действия нескольких факторов:

1. Ремонта помещения, который делает собственник перед продажей.
2. Удорожания здания в связи с большим спросом на помещения для предпринимательских проектов и бизнес-идей.
3. Завершения строительства и закономерного увеличения стоимости 1 кв м.

Аренда

После приобретения недвижимости следует правильно организовать рекламную компанию , обратить внимание на доски объявлений, социальные сети и веб-объявления. Если инвестиции масштабны, можно рассмотреть варианты оффлайн-рекламы, а также воспользоваться услугами рекламных и консалтинговых компаний.

Ещё один важный момент: нельзя забывать о налоговых вычетах, которые рассчитываются по ставке 13% от прибыли. Кроме того, собственник обязан оплатить налог на имущество, зависящий от кадастровой стоимости объекта.

Вопросы о том, какие налоги обязан оплачивать собственник коммерческой недвижимости, детально были рассмотрены нами .

Строительство

Строительство коммерческой недвижимости относится к более сложным видам инвестирования, так как требует не только привлечения значительных инвестиций, но и обладания владельцем знаний в области управления проектами и муниципальных правил районирования, наличием дипломатических качеств для успешных переговоров с местными властями, поиска подрядчиков и взаимодействия в владельцами близко расположенных предприятий. Если все эти качества у инвестора присутствуют, то можно приступать к оценке рисков и доходности конкретных объектов.

Строительство коммерческой недвижимости имеет свои преимущества:

При выборе способа инвестирования в коммерческую недвижимость, инвестор должен руководствоваться собственными соображениями: при желании получения единоразовой прибыли стоит обратить внимание на приобретение недвижимости с целью перепродажи.

Если стоит цель создать долгосрочный пассивный доход – рассмотреть арендный бизнес. Наиболее предприимчивые и располагающие временем инвесторы занимаются строительством коммерческой недвижимости как с целью продажи, так и в качестве арендного объекта.

О том, насколько выгодно вкладывать деньги в строительство коммерческой недвижимости, узнаете .

Как выбрать объект инвестирования?

Чтобы грамотно выбрать объект инвестиций, следует обратить внимание на следующие параметры:

В заключение отметим, что инвестирование в коммерческую недвижимость существенно отличается от банковских депозитов или торговли на фондовой бирже. Это более активный вид инвестиций, требующий постоянного внимания и участия собственника. К тому же недвижимость, особенно коммерческая имеет пониженную ликвидность, но все эти недостатки компенсируются более высокой доходностью и возможностью для инвестора контролировать свой капитал.

Несмотря на влияние экономических кризисов, инвестиции в недвижимость сохраняют тенденцию к росту в долгосрочной перспективе. Поэтому решение вкладывать деньги в недвижимость или выбрать другой инструмент управления капиталом каждый должен принять самостоятельно.

Инвестирование в коммерческую недвижимость для пополнения набора своих активов не является чем-то новым. Однако данная сфера все еще остается загадкой для многих инвесторов. Особенности инвестирования в коммерческую недвижимость:

• К недвижимости коммерческого типа относятся апартаменты, офисы, торговые площади и многое другое.
• Эксплуатация и перепродажа — два способа заработать коммерческой недвижимости. Эксплуатация — сдача в аренду или применение для своих коммерческих нужд, а перепродажа — игра на увеличении стоимости объекта с течением времени.
• Как правило, инвестирование в коммерческую недвижимость требует большего капитала, а также опыта и времени.

Коммерческая недвижимость — общий термин для обозначения недвижимого имущества, применяемого с целью извлечения прибыли. В качестве примеров коммерческой недвижимости можно назвать офисные здания, промышленную собственность, медицинские центры, гостиницы, торговые центры, сельскохозяйственные угодья, многоквартирные дома и склады.

Исторически сложилось так, что инвестирование в коммерческую недвижимость используется миллионами инвесторов, поскольку это не только сфера со средними или низкими рисками, но также один из способов диверсификации портфеля. Однако многие инвесторы до сих пор не понимают принципы работы подобной недвижимости в качестве инвестиционного инструмент.

Есть ряд ключевых различий между вложением капитала в коммерческую недвижимость и традиционными инвестициями вроде акций и облигаций. В отличие от последних, часто покупаемым на вторичном рынке, недвижимость является дефицитным ресурсом и имеет внутреннюю ценность как материальный актив. Чаще всего акции приобретаются с целью перепродажи, а не в качестве источника постоянного дохода.

Инвестиционная стратегия в случае коммерческой недвижимости проста: на подобную недвижимость есть постоянный спрос. Инвесторы приобретают объект и зарабатывают на нем двумя способами: лизинг имущества и сдача в аренду или перепродажа. Рассмотрим два этих пути поближе:

Получение ренты

У разных арендаторов различные потребности, соответственно и соглашения будут отличаться. Вот пара примеров:

• Офис. В качестве арендатора могут выступать юридические фирмы или стартап-проекты. Как правило, помещения арендуются сроком от пяти до десяти лет.
• Жилые здания. Многоквартирные жилые дома обычно арендуются частными лицами. В большинстве случаев — не более чем на год или даже несколько месяцев. Однако бывают и долгосрочные контракты.
• Промышленные объекты. Склады и заводы. Типичный арендатор — производственная или дистрибьюторская компания. Как правило, подобные объекты располагаются в отдаленных районах, плохо подходящих для постоянного проживания или открытия коммерческих объектов вроде торговых центров. Длительность аренды промышленной недвижимости обычно составляет пять лет и более.

Рост стоимости и перепродажа

Вторая возможность для потенциальной отдачи от инвестиций связана с увеличением стоимости объектов в период, в течение которого их удерживает инвестор. Однако недвижимость также может потерять ценность. И даже проверенные инвестиционные стратегии не способны дать 100-процентной гарантии успеха.

В целом, недвижимость — особенный и практически уникальный класс активов. Причина — ограниченность земельного пространства. Особенно в центре крупного города. При росте спроса, а также по мере развития района, в котором располагаются объекты, есть высокая вероятность, что потенциальные арендаторы будут готовы заплатить более высокую арендную плату, а покупатели приобретут имущество по более высокой цене.

Дожидаться прихода спроса — не единственный путь увеличить стоимость недвижимого имущества. Многие инвесторы избирают более активный подход. Например, делают косметический ремонт или закупают новую технику. Оба варианта справедливы как для офисов с промышленными объектами, так и для многоквартирных домов. Внешняя привлекательность способна увеличить ценность объекта в несколько раз, а соответственно — и арендную плату. Помимо перечисленных манипуляций есть и более трудозатратные методы — не связанные с улучшением внешнего вида имущества. Например, такие могут включать в себя перераспределение соседнего земельного участка. В случае с жилым домом это будет расширение здания с целью построить больше квартир. Любые деньги, потраченные на ремонт объекта, способны потенциально повысить цену продажи здания в будущем.

Реальный пример из практики: инвестиции в апартаменты

Давайте посмотрим на инвестиции в коммерческую недвижимость в действии. Александр приобретает не слишком новое 40-квартирное жилое здание в Филадельфии за 5 миллионов долларов. Он рассчитывает на годовой доход в размере 500 000 долларов США. Как обычно бывает, некоторые арендаторы не задерживаются дольше одного года. Александр улучшает внешний вид освободившихся квартир и затем предлагает их по более высоким расценкам — новым появившимся арендаторам. Манипуляции Александра по улучшению жилища увеличивают его доход от сдачи в аренду на 50 000 долларов ежегодно — в течение пяти лет. Поэтому к концу года пятилетнего периода недвижимость приносит ему около 750 000 долларов в год.

Затем Александр решает продать это здание за 16 миллионов долларов. Потенциальный покупатель будет готов заплатить более высокую цену, чем заплатил Александр 5 лет назад, по двум причинам: во-первых, инвестор отремонтировал квартиры и сейчас они приносят на 50% больше, чем тогда, когда он только купил здание. Во-вторых, местность, где находится здание стало более экономически развитой, поскольку появились новые квартиросъемщики, а соответственно — и развлекательные заведения вроде кафе и торговых центров. В общем, Александр молодец и проделал хорошую работу.

Подведем итоги

• В отличие от акций, инвестиции в коммерческую недвижимость чаще обеспечивают стабильные денежные потоки в виде рентного дохода.
• Коммерческая недвижимость — это сложный актив и по совместительству — дефицитный ресурс. Такие объекты всегда обладают внутренней ценностью и возрастают в цене с ходом времени.
• Ценность коммерческой недвижимости обусловлена ростом экономики в целом.

Исторически сложилось так, что прямые инвестиции в коммерческую недвижимость доступны далеко не каждому инвестору. Это связано с тем, что подобные проекты требуют значительного капитала в миллионы долларов, а также большой запас знаний для управления имуществом. Поэтому на рынке коммерческой недвижимости доминируют институциональные инвесторы. Тем не менее некоторые компании позволяют вкладывать в подобные объекты и частным инвесторам, давая им диверсифицировать свой портфель.

Почему инвестиции в коммерческую недвижимость пользуются такой широкой популярностью? Все дело в том, что такие помещения предназначены для ведения бизнеса, торговли или различных развлечений в большом городе, следственно вкладчик может регулярно получать прибыль от сдачи в аренду той площади, в которую он вложил свои деньги.

Подобные вклады приносят прибыль не только очень быстро, но и регулярно. Вот почему вкладчики со свободными финансовыми ресурсами часто прицеливаются на строительство развлекательных комплексов или торговых центров.

Как инвестировать в коммерческую недвижимость?

Итак, с чего вы должны начать? Для начала нужно выбрать объект с удачным местоположением. Если вы присматриваете жилое помещение, убедитесь, что оно в месте с развитой инфраструктурой, если офис – с большой парковкой и метро поблизости, производственный объект – с ж/д путем.

Сравните цены на подобные объекты. Современный рынок недвижимости предоставляет большое количество различных строений, как по цене, что превышает реальную стоимость в несколько раз, так и по достаточно низкой цене из-за сложившихся кризисных обстоятельств. Перед тем, как вложить свои деньги, промониторите и изучите рыночные предложения.

Сделайте также анализ востребованности: в большинстве случаев для аренды выбираются малогабаритные помещения, комнаты на первых этажах многоэтажных жилых домов, небольшие студии, бутики и офисы.

1. Просмотр нескольких вариантов с целью снижения риска;
2. окупаемость, для этого необходимо договориться с потенциальными арендаторами, а также подсчитать все сроки, прибавляя до 30% от общей суммы капиталовложения на всевозможные расходы;
3. проверку того, какой ремонт нужно будет сделать, и в какую сумму он вам обойдется;
4. соблюдение всех правил юридического оформления документации. Проверьте наличие документов от местных органов самоуправления, а также правильность заполнения всех бланков и форм.

Рынок коммерческой недвижимости требует большого понимания, потому, что если вы задаетесь вопросом, какой должна быть сумма взноса, однозначного ответа здесь не существует. От любой операции вы можете заработать до 40% от той суммы, которую вложили, но, сколько вам нужно вложить?

В общем, для инвестирования совсем не обязательно иметь юридическое лицо. Спрос на объекты такого рода достаточно высок, и по оценкам экспертов сумма такова: в среднем минимальные финансовые вложения равны $150 000, так как стоимость нежилого помещения равна $3.000-4.000 за 1 м?. Тогда доходность за первый год может возрасти до 15%.

Если вы располагаете суммой в $100 000, вы можете вложиться в коммерческую недвижимость по схеме партнерства, которую мы только начинаем перебирать у западных аналогов.

На территории Российской Федерации вложения могут быть самыми разными, в зависимости от города и предназначения объекта. К примеру, минимальная сумма вкладов, которую можно вложить, равна $ 5 000.

Да, за такую низкую сумму вы не сможете приобрести объект, поэтому все средства в данном случае объединяются в пул. Вся сумма инвестируется, а потом доход от эксплуатации помещений делится на части, в зависимости от того, сколько было вложено лично вами.

Москва . По размерам вкладов в коммерческую недвижимость Москва остается неоспоримым лидером. Сегодня столица привлекает порядка 80% всех вложений строительного рынка. С начала года эта сумма уже достигла 4,33 млрд. долларов.

В городе минимальная сумма будет зависеть от вида и предназначения объекта, в который вы собираетесь вкладывать деньги. Минимальная цена за 1м? составляет порядка 5 000 долларов. Но, это минимальная отметка. Причем найти такое предложение очень непросто. Для этого вам понадобится много усилий, времени и знакомств.

Если вы можете позволить себе вложить порядка 1 000 000 – 1 500 000 долларов, вложитесь в офисную недвижимость. Этого достаточно для строительства помещений в известных бизнес-центрах. На рынке столицы известны случаи приобретения небольших блоков всего по 1 000 000 долларов.

Санкт-Петербург . Бывшая столица занимает сегодня второе место по объему вкладов в коммерческую недвижимость. За предыдущий квартал этого года в строительство было инвестировано порядка 50 000 000 долларов.

Самые популярные объекты – это торговые помещения на первых линиях, т.е. улицах, для которых характерно интенсивное транспортное и пешеходное движение.

Сумма вложения может достигать от 300 000 до 400 000 рублей за 1 м?, в случае если объект удачно расположен. Это так называемые более ликвидные объекты, а вот менее ликвидные (те, что находятся на второй линии) характеризуются более низкими ценами. Сегодня они колеблются в диапазоне от 120 000 до 100 000 рублей за 1 м?.

Нижний Новгород . Малые инвестиции на рынке Нижнего Новгорода достигают 3-7 млн. рублей. За такую большую сумму можно вложить в торговое помещение от 20 до 70 м?, в зависимости от его расположения. Такие помещения сдаются в аренду и ежегодно приносят прекрасный доход.

Средний рыночный показатель – от 12 до 20 млн. рублей. И это на сегодняшний день офисные помещения и магазины больших размеров (от 70 до 250 м?). Если вы вкладываете в объект, который находится на первой линии, то такую сумму можно потратить лишь на небольшое помещение в 50-80 м?.

Екатеринбург . Сегодня именно на этот город бизнесмены смотрят как на локацию с очень благоприятным инвестиционным климатом. Минимальные суммы вложения за 1 м? тут достигают 67 000 – 84 000 рублей.

Сколько вы можете заработать?

Если вы задаетесь вопросом, когда окупится весь проект, то вам нужно знать, что правильный расчет всего периода напрямую зависит от величины вложения, а также , как и от многих других факторов.

Например, если сумма арендной платы за 1 м? в год составляет около $400, а вы прогнозируете, что все окупится за 3 года, то вам стоит учесть даже самые неблагоприятные варианты.

Например, за это время вы можете сменить несколько арендаторов. В среднем на их поиски вы потратите до двух месяцев, подсчитайте величину расходов на рекламу и т.д. Поэтому, чтобы все окупилось за три года, величина аренды должна достигать заоблачных $1 200 за 1 м?.

Если предположить, что доход вы начнете получать в том же году, кода вы вложили свои деньги, то в Подмосковье картина будет выглядеть примерно так: доход от 1 м? помещений будет составлять 24 000 рублей в год. Значит, рентабельность инвестиции будет равна 20% в год без учета стоимости помещения.

Стоит ли опасаться рисков?

Да, стоит, потому что любой инвестиционный проект тесно связан с различными факторами риска. На строительном рынке основными из них являются:

• Финансовые потери, появившиеся из-за неэффективного управления проектом;
• финансовые потери, появившиеся из-за непрофессионального проектирования проекта;
• финансовые потери в процессе оформления купли-продажи из-за мошеннических схем;
• приобретение неликвидного объекта;
• приобретение низколиквидного объекта;
• ухудшение ликвидности объекта из-за появления конкурирующих объектов, физического разрушения или морального старения;
• потеря прав собственности из-за неправильного оформления всей документации;
• наличие дефектов в объекте (в большинстве случаев дефекты скрыты);
• капиталоемкость инвестиционного проекта;
• уменьшение спроса на строительном рынке;
• снижение цены предложения;
• снижение арендной ставки;
• увеличение предложения;
• длительный период окупаемости проекта;
• разрушение/повреждение объекта из-за землетрясений, ураганов, пожаров, наводнений и других стихийных бедствий.

Сегодня на рынке недвижимости действует одно негласное правило: чем выше риск, тем выше прибыль. Или наоборот.

Именно по этой причине так называемые пассивные инвестиции по праву считаются наименее прибыльными. К ним относят покупку объектов для последующей сдачи в аренду. В это время самыми рискованными были и остаются так называемые девелоперские проекты строительства недвижимости.

Если вы являетесь потенциальным вкладчиком, будьте готовы к тому, что вместе с направлением бизнеса вы, в любом случае, получаете комплект рисков в придачу.

Инвестирование в коммерческую недвижимость

Инвестиции в коммерческую недвижимость в России

Давно хотел посвятить целую статью теме инвестиций в коммерческую недвижимость. Кризис в российской экономике привёл к снижению цен на жилую недвижимость. Многие инвесторы настроены пессимистично. А как обстоят дела с недвижимостью коммерческого назначения? В этой статье разберёмся, какие перспективы открываются для инвесторов, желающих инвестировать в коммерческую недвижимость. Пост получился объемным, т.к. тема тянет на целый отдельный блог.

Что это такое коммерческая недвижимость

Я веду этот блог уже более 6 лет. Все это время я регулярно публикую отчеты о результатах моих инвестиций. Сейчас публичный инвестпортфель составляет более 1 000 000 рублей.

Специально для читателей я разработал Курс ленивого инвестора , в котором пошагово показал, как наладить порядок в личных финансах и эффективно инвестировать свои сбережения в десятки активов. Рекомендую каждому читателю пройти, как минимум, первую неделю обучения (это бесплатно).

Под коммерческой недвижимостью понимается любой нежилой объект, приносящий доход своему владельцу. Поскольку такие объекты используются для ведения бизнеса (магазины, офисы, складские помещения), в случае удачного стечения обстоятельств, доходы инвестора могут быть весьма высоки. Но высоки и риски, связанные с потерей спроса при спаде деловой активности и росте конкуренции. Поэтому принимая решение об инвестировании в коммерческую недвижимость, приходится просчитывать большее число вариантов, чем в случае жилой.

Если рассматривать виды коммерческой недвижимости по её назначению, то можно выделить следующие:

• свободного назначения (бары, рестораны, спортивные сооружения);
• торговая (торговые павильоны, магазины, гипермаркеты, аптеки);
• офисная (офисы компаний, консультационное и бытовое обслуживание населения);
• складская (склады оптовых и розничных торговых компаний);
• апартаменты (гостиницы, хостелы);
• социальная (медицинские учреждения, вокзалы);
• индустриальная (производственные корпуса, склады готовой продукции).

Часто эту классификацию сокращают до торговых, офисных и складских помещений, как пользующихся наибольшим спросом. По непонятным причинам в России не считаются недвижимостью . Есть различные нормативные акты, регулирующие использование придомовых территорий в качестве парковочных мест. Кроме того, есть практика применения Письма Минфина России от 30.05.2006 № 03-03-04/1/487, согласно которому оборудованные парковочные места относятся к объектам внешнего благоустройства. Однако, на данный момент не существует федерального закона, регулирующего имущественные права в отношении парковочных мест как самостоятельных объектов недвижимости. О проработке такого закона в Государственной думе РФ не раз сообщалось в СМИ, но закон так и не принят.

Покупка коммерческой недвижимости с целью извлечения дохода может предполагать такие варианты:

• сдача в аренду;
• продажа по более высокой цене;
• создание на новых площадях собственного бизнеса.

Классическое инвестирование относится к первому варианту. Особенно выгодным может быть инвестирование в недвижимость на стадии строительства объекта. В большинстве случаев это позволяет добиться серьёзной экономии. Однако, и окупаемость вложения может растянуться на более длительный период. Кроме того, многие девелоперы не идут на такой вариант, предпочитая реализацию уже готовых объектов. Основной риск при покупке строящейся недвижимости связан с возможными проблемами со стороны девелопера (мошенничество, затягивание сроков сдачи объекта).

Современные многоквартирные дома зачастую проектируются с учётом того, что первый, а иногда и второй этаж изначально являются не жилыми, а приспособлены для офисной или торговой деятельности. Кроме того, в ряде случаев инвестор приобретает жилую недвижимость, рассчитывая затем вывести её из жилфонда. При этом нужно быть готовым к тому, что процесс это трудоёмкий, длительный, требует значительных затрат и множества согласований. Достаточно упомянуть лишь некоторые детали:

• должен быть оборудован отдельный вход с улицы;
• требуется письменное согласие не менее 2/3 жильцов дома после их ознакомления с целью смены статуса помещения;
• для технического обеспечения ведения бизнеса может потребоваться подведение дополнительного электрического кабеля.

Успешность инвестиций в коммерческую недвижимость во многом зависит от правильного выбора места. На что следует обратить особое внимание:

• техническое состояние объекта;
• управляющая компания;
• перспективы развития микрорайона;
• наличие удобных подъездных путей;
• парковочные места (особенно бесплатные);
• электрификация прилегающей территории;
• есть ли проблемные объекты по соседству.

При купли-продажи и аренды объектов недвижимости лучше не экономить на услугах профессиональных юристов именно в данной области: внезапно «всплывающие» нюансы могут стоить намного дороже. К примеру, правовые коллизии могут возникать, если у недвижимости и земли под ней разные собственники.

Каковы перспективы для инвестиций в России

Насколько сейчас привлекателен для инвесторов российский рынок коммерческой недвижимости? Не получится ли так, что в собственность вложены крупные суммы, но арендаторов нет, квадратные метры дешевеют, а налоги никто не отменял?

Необходимо оценить состояние соответствующих отраслей бизнеса. Так, в Москве осенью 2016 года, по данным компании CBRE (кстати, входящей в индекс S&P500), доля не занятых торговых площадей составила 11.4%. Это произошло на фоне снижения спроса со стороны арендаторов при спаде в розничной торговле. Потенциальный объём инвестиций в российскую коммерческую недвижимость за 2017 год CBRE оценивает в 5 млрд $. В 2016 году доля российского капитала на этом рынке достигла 96%. Вероятно, этот рост связан с переходом стандарта в оценке стоимости коммерческой недвижимости с доллара на рубль, который за 2016 год укрепился. Согласно оценкам CBRE, в 2017 году в Москве будет введено в строй приблизительно 440 000 кв. м новой офисной недвижимости. Что касается складских площадей, совокупный объём сделок по их аренде ожидается не менее 800 000 кв. м. При этом ввод торговых площадей прогнозируется на уровне 273 000 кв. м, что на целых 36% меньше, чем в 2016 году. Видимо, застойные явления в торговле пока сохранятся. Но это данные по Москве. А что по регионам?

В 2016 году в российских регионах (все города, кроме Москвы и Санкт-Петербурга), было введено 720000 кв. м торговых площадей. Это на 40% меньше, чем в 2015 году. Более того, из общего прироста площадей почти 1/3 приходится на торговые центры МегаГринн в Курске, Макси в Архангельске и Владивостоке.

Соответственно, в остальных городах ситуация близка к полной стагнации. В 2017 году в этом сегменте ожидается дальнейший спад. В некоторых крупных городах ещё есть возможности для экспансии сетей гипермаркетов типа Лента или Магнит, но это лишь отдельные случаи, не меняющие картины в целом.

По причине спада розничной торговли, крайне сомнительны и перспективы расширения складских площадей, т.к. это звенья одной цепи. Тяжёлая ситуация сложилась в регионах со спросом на офисную недвижимость. Например, в Кирове в октябре 2016 г. средняя стоимость аренды 1 кв. м офисных площадей упала до 340 р. по сравнению с 384 р. в сентябре.

Лучше обстоят дела с гостиничным бизнесом также популярным видом использования коммерческой недвижимости. В 2016 году Москву посетили 17,5 млн туристов, причём увеличение потока из азиатских стран составило 40%. Это привело к рекордной заполняемости ряда гостиниц, более 70% номеров. Рост спроса привёл к тому, что стоимость номеров в наиболее престижных отелях, например, Hyatt и Baltschug Kempinski, превысила 20 тыс. рублей. Ожидается, что в 2017 году в России будет открыто ещё 11 люксовых отелей, из них 3 в Москве. На фоне постепенного насыщения в этом сегменте, по недорогим отелям ещё есть резервы для развития. Помогли развитию гостиничного бизнеса в России и сокращение спроса на заграничный туризм. Среди внутренних направлений особенно выделяется черноморское побережье Кавказа. Уже давно развивается строительство мини-гостиниц в черноморских курортных посёлках.

В рамках Федеральной целевой программы «Развитие внутреннего и въездного туризма в Российской Федерации (2011–2018 годы)» прогнозируется серьёзный рост желающих воспользоваться услугами российских гостиниц. Особенно быстрый рост характерен для числа иностранных туристов.

Большим конкурентным преимуществом российских курортов последнее время стал подешевевший рубль. Но, как часто происходит в российском бизнесе, серьёзной проблемой может оказаться государственное регулирование. В частности, закон «Об основах туристической деятельности в Российской Федерации» обязывает провести классификацию гостиничных заведений для получения ими рейтинга. В зависимости от класса этих заведений, установлены следующие сроки:

• до 1 января 2018 года — для крупных с числом номеров более 50;
• до 1 февраля 2019 года — для средних с числом номеров 15-50;
• до 1 января 2020 года — для мелких с числом номеров не более 15.

Многие эксперты считают, что при этом могут пострадать мини-отели и хостелы, от которых во многом и зависит развитие туризма в России. Эти опасения подкрепляются уже начавшимся закрытием мелких заведений гостиничного бизнеса. Процесс пока не носит массовый характер, но если вышеуказанная норма закона не будет отменена (к чему, кстати, призывает Ростуризм), проблема может оказаться серьёзной. По данным экономического партнера Межрегионального объединения развития индустрии хостелов, Игоря Внукова, 49% малых учреждений гостиничного бизнеса России находятся в Москве. Многие из них специально были подготовлены для принятия гостей чемпионата мира по футболу, который должен состояться в 2018 году. Таким образом, для развития гостиничного бизнеса есть все условия, а наибольший риск несёт неопределённость с государственным регулированием этой сферы.

Коммерческая недвижимость в сфере услуг

Неоднозначна ситуация в сфере услуг. В докладе ВШЭ под названием «Деловой климат в сфере услуг в IV квартале 2016 года» ситуация характеризуется как рецессионный дрейф. Катастрофы не случилось, но нет и развития. В наиболее кризисной ситуации оказались ремонт бытовой техники и автосервис. Напротив, по данным международной исследовательской компании Markit Economics, российская сфера услуг завершила 2016 год на значительном подъёме. Так, опубликованный 30 декабря 2016 индекс Markit PMI для сферы услуг России показал максимальное значение за 49 месяцев. Наибольший рост был отмечен в секторах «Финансовое посредничество» и «Отели и рестораны». Если высокая активность в секторе «Отели и рестораны» коррелирует с ростом активности в туристическом бизнесе, то рост сектора «Финансовое посредничество» можно объяснить запросом со стороны инвесторов на новые антикризисные решения.

Итак, пока что наибольший оптимизм для инвесторов в коммерческую недвижимость внушают туризм и сфера услуг. Соответственно, можно прогнозировать хороший спрос на недвижимость свободного назначения, а также на апартаменты.

Риски и «подводные камни»

В отдельном рассмотрении нуждается тема рисков, связанных с инвестированием в коммерческую недвижимость. На данный момент есть 3 группы рисков:

• политические;
• экономические;
• юридические.

Политические риски обусловлены неопределённостью геополитического позиционирования России. Непоследовательность российской внешней политики приводит к постоянному балансированию между «центрами силы», что вызывает частую смену приоритетов и союзников. Это крайне негативно сказывается на международной безопасности, приводит к войне разнообразных санкций и контрсанкций. Как следствие, страдают отрасли экономики, связанные с торговлей, туризмом и массовыми мероприятиями. До сих пор нет твёрдых гарантий проведения чемпионата мира по футболу 2018 года, а ведь именно на него завязан гостиничный бизнес тысяч инвесторов.

Не менее сложная ситуация связана с продолжающимися кризисными явлениями в российской экономике, имеющими внутренние, системные причины. Её однобокая, ориентированная на экспорт сырья, структура оказалась не способна противостоять падению цен на нефть и газ. К сожалению, нет никаких оснований считать, что в ближайшие годы ситуация существенно поменяется. Дефицит валюты по-прежнему будет оказывать давление на деловую активность в большинстве отраслей экономики, в особенности на розничную торговлю и сервисное обслуживание зарубежной техники.

К юридическим рискам следует отнести попытки властей РФ изыскать новые источники для финансирования бюджета и госпрограмм, заткнуть образовавшиеся финансовые бреши. Кроме упомянутого введения системы рейтинга для гостиничных заведений, стоит помнить, с 1 января 2017 кадастровая оценка недвижимости полностью находится в руках государства. Чем бы ни было обосновано такое решение, оно открывает большие возможности для произвола со стороны коррумпированных чиновников. Расчёт на недвижимость исходя из её кадастровой стоимости уже создал серьёзные проблемы для бизнеса. Теперь же оспорить саму оценку стоимости стало невозможно. Дополнительные проблемы могут возникнуть также у малого бизнеса при выведении недвижимости из жилфонда. Наконец, неопределённость царит вокруг темы . Едва ли стоит ждать большого инвестиционного спроса на них в отсутствии регулирующего закона.

Но это всё ситуационные риски, связанные непосредственно с переживаемым Россией периодом общего системного кризиса. Однако, есть и риск совершенно другого рода. Если частный инвестор выступает как физическое лицо, то по российскому законодательству он может быть обвинён в незаконной предпринимательской деятельности. И не важно, что инвестор заключил договор с арендатором и честно платит подоходный налог. Если его инвестиционная деятельность сопряжена с получением крупного дохода, то она может подпадать по статью 171 УК РФ «Незаконное предпринимательство», что грозит арестом на срок 6 месяцев. Здесь, как водится, есть простор для творчества контролирующих органов. Поэтому настоятельно рекомендуется оформление индивидуального предпринимательства.

5 оценок, среднее: 5,00 из 5)

С начала 2014г. отмечается существенный рост частных инвестиций в недвижимость. Политическая и экономическая ситуация в России заставила граждан, желающих хотя бы сохранить свои сбережения, переводить их из банковских депозитов в квартиры на первичном рынке жилья и торговые помещения (стрит-ретейл). Все возвращается на круги своя.

Фото: Depositphotos/Deklofenak

Похоже, сработало старое правило российского непрофессионального инвестора: "В любой непонятной ситуации вкладывай деньги в недвижимость". Как говорит руководитель отдела новостроек ГК "МИЦ" Александр Энгель: "Для большинства наших граждан вложение денег в квадратные метры - дело более понятное и менее рискованное по сравнению с рынком ценных бумаг, банковскими депозитами и рынком драгоценных металлов". И ориентиром, как отмечает руководитель аналитического и консалтингового центра Est-a-Tet Владимир Богданюк, служат предыдущие кризисы: цены на недвижимость тогда быстро восстанавливались, и их рост продолжался как минимум в пределах инфляции. Поэтому доля инвестиционных квартир в объектах жилищного строительства на первичном рынке выросла. По данным руководителя аналитического центра компании "ОПИН" Дениса Бобкова, доля инвестиционных покупок весной составила рекордные 30% против традиционных 10%.

Но чтобы быть успешным инвестором, нужно знать правила рыночной игры. Кроме того, садясь за карточный стол, неплохо иметь побольше фишек. Чем выше стоимость входного билета в клуб частных инвесторов (объем инвестиций), тем больше доступных вариантов. А от этого зависит и эффективность инвестиций.

Клуб частных инвесторов

Детальные социо-демографические характеристики частных инвесторов не так уж важны. Если коротко, то это граждане, инвестирующие в недвижимость от 2 млн до 50 млн руб. "Это люди с достатком, у которых есть жилье и свободные средства и которые вкладывают деньги в недвижимость с расчетом заработать на перепродаже либо получать стабильный рентный доход. Чаще всего они располагают всей суммой, необходимой для покупки, реже добирают недостающие средства через ипотеку", - рисует портрет частного инвестора Денис Бобков. И таких среди действующих на рынке недвижимости инвесторов - 80%.

Наиболее понятный и доступный для них - рынок массового жилья. "Стоимость квадратного метра здесь не столь велика, как, например, в сегменте коммерческой недвижимости или жилых объектов элитного и бизнес-класса. В то же время спрос на такой товар имеется всегда", - говорит Александр Энгель.

Если говорить о коммерческой недвижимости, то лидером по частным инвестициям вот уже несколько лет остается сегмент стрит-ретейла. Вкладывают деньги и в небольшие офисные блоки. Так как в последние годы цены на коммерческую недвижимость растут на уровне инфляции, то инвесторы, надо полагать, рассчитывают на рентный доход, нежели на спекулятивные продажи. По подсчетам руководителя отдела исследований Cushman & Wakefield Дениса Соколова, в первом полугодии на покупку небольших офисов или блоков в офисных зданиях Москвы направлялось 10-15% всех вложений частных инвесторов, остальное шло в стрит-ретейл.

Лидер по инвестициям

После кризиса 2008г. и громких историй с обманутыми дольщиками игроки на рынке недвижимости настороженно относились к покупке квартиры на этапе строительства. Но сейчас больше всего инвесторов пасется именно на рынке новостроек. "Серьезная работа была проделана на законодательном уровне, - объясняет Александр Энгель. - Сегодня большинство застройщиков работает в рамках ФЗ-214, который максимально защищает интересы дольщиков". Основной рост стоимости недвижимости на первичном рынке обусловлен повышением стадии строительной готовности объекта; общий рост рынка, как правило, не превышает уровень инфляции.

На новостройки эконом- и комфорт-класса в старых границах Москвы наблюдается самый высокий спрос, здесь же и самая быстрая оборачиваемость денег. По словам генерального директора "Метриум групп" Марии Литинецкой, инвестор, приобретающий такие квартиры, может рассчитывать на стандартную для столичных новостроек доходность: за весь срок строительства (около 1,5-2 лет) стоимость квадратного метра увеличивается в среднем на 30%.

"Наиболее выгодное предложение представлено на начальном этапе строительства, когда в проекте выставлены минимальные цены. Высокие риски покупки на начальном этапе строительства окупаются максимальной доходностью, которая в некоторых случаях может достигать 50%", - отмечает Владимир Богданюк.

По его словам, большинство инвесторов на первичном рынке реализуют свои объекты до получения прав собственности, когда цена исчерпала все возможности для роста и проект в скором времени будет сдан государственной комиссии, дабы избежать дополнительных издержек на выплату налогов.

Специалисты отмечают интерес к новому, но уже показавшему свою успешность формату апартаментов в Москве. В среднем цены за квадратные метры в апартаментах ниже, чем в квартирах, на 15-20%, так что по ходу строительства цены вырастают существенно.

Надо сказать, что сдача квартиры в аренду - невыгодная бизнес-модель для частного инвестора. По данным компании "Миэль", средняя доходность квартиры в новостройке эконом- и комфорт-класса по арендной схеме сегодня составляет 4-7% годовых при среднем сроке окупаемости 18-22 года. Доходность апартаментов выше: 9-12% при окупаемости в течение 11-13 лет. Но эта формула не учитывает возможный простой жилья и коммунальные платежи. Доходность жилья можно повысить, если зарегистрировать индивидуальное предпринимательство и перейти на упрощенную систему налогообложения (налог на доход для физлиц при сдаче квартиры в аренду составляет 13%, а для ИП - 6%).

И другие

В 2013г. на рынке сформировалась новая ниша: частные инвесторы, располагающие суммами от 1 млн до 10 млн долл., стали приобретать московские офисы блоками. До этого традиционной сферой вложений в коммерческую недвижимость для частников были торговые точки. Это никак не связано с нынешней политической турбулентностью, просто способ положить яйца в разные корзины.

По словам гендиректора компании "Миэль - Коммерческая недвижимость" Александра Болотова, наиболее привлекательные перспективы для инвестирования в коммерческую недвижимость открываются начиная с суммы 800 тыс. долл. Но порог входа на этот рынок ниже: 250-350 тыс. долл. За эти деньги возможно приобрести либо офисный блок небольшого формата в бизнес-центре, либо торговое помещение.

"Стрит-ретейл на первом этаже дома приносит стабильный доход - 11-12% годовых, но это относится только к наиболее ликвидным объектам, расположенным на главных торговых улицах центра или в проходимых местах спальных районов, - рассказывает Болотов. - Доходность офисного сегмента ниже - 8-9% годовых. Зато выбор небольших помещений в качественных бизнес-центрах сегодня, в отличие от ситуации двух-трехлетней давности, гораздо шире. В пределах 380 тыс. долл. можно приобрести офисное помещение размером 100 кв. м в бизнес-центре с хорошей локацией. В торговом сегменте за такую же сумму можно купить лишь помещение площадью 50 кв. м".

Сравнение инвестиционных инструментов

Экономика России проделала значительный путь после выхода из мирового финансового кризиса 2008-2009 гг. В "Ренессанс Капитал" рассмотрели, как в посткризисный период вели себя основные инвестиционные инструменты, доступные обычному жителю нашей страны.

Знать бы прикуп

Самый главный и болезненный риск покупки первичного жилья для любых целей, как следует из проведенного редакцией "РБК-Недвижимости" опроса экспертов, - это долгострой, переходящий в недострой. Также есть риск не окупить свое вложение из-за отсутствия роста цен по проекту, трудностей с поиском покупателей и сопряженной с этим необходимостью предоставлять на объект дисконт.

Но все эти риски можно минимизировать или вовсе нивелировать. Во-первых, нужно тщательно проверять всю правоустанавливающую документацию по проекту, финансовое состояние компании-застройщика и портфель реализованных ею проектов. Алена Дерябина из "Дон-Строй Инвест" советует также обращать внимание на поведение застройщика: "Готовность девелопера при первых признаках снижения покупательской активности устраивать спешные "распродажи" скорее всего означает, что у него нет собственных средств или серьезных финансовых партнеров и требуется резкое увеличение входящего денежного потока для продолжения стройки. В такой ситуации действительно велик риск того, что, купив квартиру на старте, придется ждать ее готовности неопределенный срок".

Во-вторых, выбирая проект для инвестирования, руководствоваться не только самой доступной ценой, но и принимать во внимание всю совокупность качественных характеристик проекта, а также конкурентное окружение, чтобы правильно оценить его ликвидность и перспективы дальнейшей перепродажи. Новостройка должна находиться в востребованных у покупателей районах Москвы или городах ближнего Подмосковья, желательна и хорошая транспортная доступность объекта. В инвестиционных целях лучше всего приобретать однокомнатные квартиры и квартиры-студии, которые востребованы всегда.

Как утверждает директор по маркетингу компании Villagio Estate Антон Гололобов, неплохую доходность (до 10-12% годовых) может принести и покупка недвижимости в малоэтажном комплексе за пределами МКАД. "Пару лет назад один инвестор приобрел несколько таунхаусов в нашем премиальном поселке на старте проекта. Сейчас, когда дома введены в эксплуатацию, их стоимость выросла на 25%. Инвестор планирует вложиться в отделку таунхаусов, что прибавит к их цене еще 15-20%".

Инвестиционное "окно" закрывается

Сейчас количество инвестиционных продаж снизилось по сравнению с первым кварталом года. Но люди, зарабатывающие на росте стоимости "квадрата", с рынка не ушли. К активному вложению свободных средств в недвижимость их подталкивает кризисное состояние экономики. По мнению руководителя аналитического центра компании "Домус финанс" Александры Бирюковой, инвестиционные сделки сейчас стоит нацеливать на сохранение сбережений, а не на их значительное приумножение. Все равно сильно приумножить не получится. Эффективной частной инвестицией эксперт называет приобретение "правильного объекта" с последующим существенным ростом цен на него за выбранный период и успешной продажей объекта. Конечно, если цель инвестора как можно быстрее продать объект, то временное падение спроса, которое может возникнуть на волне кризиса, затруднит достижение этой цели, но вряд ли повлияет на цену объекта.

Прогнозировать, на сколько и когда просядет рынок, пока сложно - слишком велика неопределенность на нем. Но все уверены в том, что спрос и цены на жилье и коммерческую недвижимость начнут падать. По прогнозам экспертов, инвестиционное "окно" закрывается и предкризисное спасение частных капиталов через недвижимость вскоре может прекратиться. Однако один из уроков кризиса 2008г. состоит в том, что кризис открывает и новые возможности. Тогда, на фоне быстрого восстановления экономики, многие преуспели, купив недвижимость и прочие активы на растущем рынке. Сейчас хорошо бы понять, где его "дно". Как говорят инвесторы: "Сash is king!"

Сергей Велесевич