В последние годы спрос на зарубежную недвижимость среди наших соотечественников постоянно увеличивается. И в этом не ничего удивительного. Ведь в то время, как конкурентоспособность нашей недвижимости постоянно ползёт вниз, зарубежные объекты недвижимости становятся всё более привлекательными с различных точек зрения. Помимо того, что иностранная недвижимость значительно качественней нашей, она ещё и дешевле в большинстве зарубежных странах. Более того, инвестирование в иностранную недвижимость гарантирует покупателям высокую доходность. Ведь рост цен в западных и европейских странах на недвижимость всегда стабилен, а это гарантирует её ликвидность в будущем.

И все-таки, почему же сейчас так престижно инвестировать в иностранную недвижимость? На это есть свои объективные причины.

1. В отличие от наших объектов недвижимости, да и иных видов инвестиционной деятельности, покупка зарубежной недвижимости никогда не будет сопряжена с резким обесцениванием. Примечательно, что цены на недвижимость в большинстве иностранных государств, всегда стабильно растёт, что делает её очень ликвидной. Более того, цены на объекты никогда не связаны с тенденциями, происходящими на фондовом и валютном рынках. Таким образом, покупая объект за рубежом, инвестор может быть уверен на сто процентов в том, что он никогда не потеряет все свои инвестиции. И даже если объект немного спадёт в цене, инвестор в любой момент сдать его в аренду, что принесёт ему дополнительную пассивную доходность.
2. Зарубежная недвижимость – отличный вариант для инвестирования как раз потому, что сегодня, вкладывая в неё свой капитал, уже завтра вкладчик может окупить все затраты путём её сдачи в аренду. Таким образом уже через несколько лет все затраты могут окупиться, а ещё через пару лет, инвестор начнёт получить пассивную прибыль. В любой момент, если цены на купленную недвижимость резко подрастут, всегда есть возможность её перепродать по максимально выгодной цене.
3. Иностранный рынок недвижимости имеет доступность для зарубежных инвесторов. Более того, многие страны лично заинтересованы в том, чтобы иностранцы приобретали объекты, а потому для капиталовкладчиков создаются лояльные условия приобретения недвижимости.
4. Иностранное жильё намного качественней и более современное, чем отечественное. Поэтому недвижимость всегда ассоциируется у иностранных инвесторов не только с комфортными условиями, но и выгодой. Приобретая жильё, к примеру, в какой-нибудь туристической стране, инвестор в любой момент может приехать сюда и провести отпуск с семьёй, и уже не нужно будет думать о том, где жить по приезду на отдых. В остальное же время, жильё можно сдавать в аренду.
5. Более того, во многих странах для иностранных инвесторов предусматриваются упрощённые процедуры получения вид, вида на жительства и даже оформления гражданства.
6. Имея свою недвижимость за границей, инвестор получает возможность беспрепятственно посещать страну, в которой она находится.
7. Стоимость зарубежной недвижимости, зачастую, намного меньше стоимости отечественных объектов недвижимости, причём как жилой, так и коммерческой. Поэтому, имея свободный капитал, есть отличная возможность приобрести домик где-нибудь вблизи моря по адекватной цене.
8. Во многих государствах стабильная экономическая и политическая ситуация, а кризисы их обходят стороной. Наличие стабильность в зарубежных странах является неплохой мотивацией для инвесторов покупки в собственность недвижимости.

В недвижимость каких стран сейчас выгодней всего вкладывать капитал?

1. Таиланд – отличная курортная страна с недорогой недвижимость. Помимо этого, купить подходящий объект здесь намного проще, чем в других странах, да и цены на недвижимость славятся своей дешевизной.
2. Не смотря на то, что экономика Малайзии находятся сейчас не в очень выгодном свете, недвижимость здесь отличается не только комфортабельностью, но и низкими расценками.
3. В Египте постоянно увеличивается приток туристов, в связи, с чем рост спроса на недвижимость неуклонно увеличивается. И даже не смотря на это, цены на объекты остаются по прежнему доступными для зарубежных инвесторов.
4. Страна со стабильной политической ситуацией и экономическим положением – это Норвегия. Так что безопасней места для инвестирования в недвижимость просто не найти.
5. Для романтиков и состоятельных инвесторов отлично подойдёт Франция. В зависимости от выбранного района, можно найти как дешёвую, так и очень дорогую недвижимость. Спрос на объекты во Франции постоянно увеличивается, что заставляет недвижимость дорожать из года в год.
6. ОАЭ. Здесь, пожалуй, недвижимость одна из самых дорогих, потому что именно данное государство имеет небывало стабильную экономику. Приобрести в собственность понравившийся объект крайне сложно, однако, если это получится сделать, инвестор получит стабильность от своих капиталовложений на весь остаток жизни.
7. Ещё одна перспективная в плане инвестирования в недвижимость страна – это Турция, с отлично развитым туристическим рынком услуг. Объекты здесь постоянно дорожают, хотя пока стоимость находится на среднем уровне по сравнению с европейскими странами.
8. Небывалым спросом у инвесторов в последние годы пользуется Болгария. Здесь не только стабильная политическая обстановка, но и хорошо развитая экономика. Недвижимость доступна для иностранных покупателей, а цены на неё – сравнительно низкая.
9. Марокко — экзотическое государство с только развивающимся туристическим сектором. Поэтому сейчас есть отличная возможность купить объект по сравнительно небольшой цене, ведь в ближайшей перспективе расценки на недвижимость обязательно начнут подыматься.

Инвестиции в недвижимость во всем мире относятся к одному из классических инструментов получения прибыли. Некое лицо вкладывает деньги в строительство или покупку объекта, рассчитывая в дальнейшем получать определенную прибыль от продажи (за счет разницы в ценах) или от сдачи в аренду. Быстрое обогащение покупка жилой или коммерческой недвижимости не гарантирует. Более того, владельцу нужно знать о многочисленных рисках, сопряженных с владением, приобретением и реализацией.

Развал Советского Союза, открытие границ, появление частного капитала привели к тому, что жители России получили возможность приобретать дома, виллы, предприятия далеко за ее пределами и не замедлили ей воспользоваться.

Обмен наличности на «небольшой» домик вдалеке от родных берегов

Но, так ли уж выгодны инвестиции в зарубежную недвижимость? Есть ли регионы более и менее привлекательные? Каков реальный процент прибыли, получаемый в год или месяц? Где можно получить ПМЖ или гражданство, скупая квартиры, а где этого не стоит делать? Попробуем разобраться в этих вопросах.

Инвестиции в зарубежную недвижимость – как средство сохранения капитала

Для жителей России заграница - один сплошной рай. Если собственную экономику сотрясают постоянные кризисы, то зарубежная воспринимается в качестве «тихой гавани», в частности, если речь идет о Европе, Аравийском полуострове, США и Канаде. Причины смещения приоритетов в сторону этих стран следующие:

• стоимость жилой или коммерческой недвижимости остается стабильной вне зависимости от сезона, инфляции, правящей партии в большинстве стран. Эксперты отмечают, что рост цены квадратного метра всегда опережает темпы инфляции;
• финансовые кризисы - обычное явление для мировой экономики. Разница только в том, какая страна, как из них выходит. Если в России строительный рынок уже несколько лет находится в состоянии постоянной стагнации, велики риски потерять деньги в результате преднамеренного банкротства или мошеннических действий застройщика, то в большинстве европейских стран восстановление докризисного состояния происходит значительно быстрее. Времена Великой Депрессии прошли, людям нужно где-то жить. И вероятность, что недвижимость будет куплена или взята в аренду, сохраняется на одном уровне;
• для граждан России инвестирование в зарубежную недвижимость интересно еще по одной причине: стоимость и доллара, и евро по отношению к рублю неуклонно растет. Даже при сохранении цены квартиры или отеля на прежнем уровне, рублевый эквивалент будет увеличиваться, опережая инфляцию на внутреннем рынке.

Как показывают данные, предоставленные Центробанком, только за 2014 год россияне вложили в приобретение недвижимости за пределами своего государства более 484 млн. долларов США. И речь уже не идет только о покупке виллы или небольшого домика для личного пользования в период летнего отпуска. Средний, и более обеспеченные классы россиян стараются приобрести гостиничный комплекс, здание, доходный дом в качестве способа, если не получения дополнительной прибыли, то сохранения имеющегося капитала

Значительную часть собственников недвижимости, как в России, так и за ее пределами все же больше интересует преумножение имеющихся средств, получение определенного дохода. Основных способов два:

1. покупка с целью последующей перепродажи;
2. получение ренты - дохода от сдачи в аренду.

Каждый из вариантов имеет свои плюсы и минусы, заслуживающие отдельного внимания.

Получение дохода за счет покупки объектов недвижимости

Обладатель определенной суммы приобретает объект (дом, виллу, доходный дом, гостиницу и т. д.) на этапе строительства или сдачи в эксплуатацию, заключает договор покупки с застройщиком или владельцем в расчете на то, что с течением времени подорожает не только само здание, но и земля, на которой оно расположено.

Важно подчеркнуть, что ожидания инвестора могут не оправдаться по многим причинам:

1. изменилась конъюнктура рынка, появился новый, более популярный или престижный курорт;
2. период ожидания роста цен на недвижимость может быть значительным. Как показывают исследования, в среднем от покупки до последующей реализации проходит не менее 5 лет;
3. сложности прогнозирования ситуации на зарубежном рынке. На цену влияют и рыночные, и внерыночные факторы. Многие страны Европы на данный момент времени заняты решением вопросов с объявлением автономии или независимости отдельными областями или регионами. Ни о каком росте цен на недвижимость в такой ситуации речь не идет;
4. санкции и контрсанкции. Противостояние России и ряда зарубежных стран в политических вопросах привело к закрытию ряда перспективных рынков и регионов для наших соотечественников;
5. первоначальная цена приобретения оказалась завышенной. Собственник или риелтор воспользовался ситуацией и продал объект, не пользующийся спросом.

Возможных ситуаций очень много. До того, как принимать решение о покупке, необходимо тщательно изучить рынок, проконсультироваться не с одним, а несколькими агентами. Проверять спрос и предложение необходимо не только по российским изданиям, но и по внутренним для той страны, где планируется покупка. В целом же, вариант подходит тем, у кого есть значительная сумма оборотных средств и возможность в течение 5-ти и более лет ожидать прибыли.

В среднем, рост цен на недвижимость не превышает 3-5% в год. С учетом всех издержек, налогов, затрат на перелеты, обслуживание объекта эту сумму сложно считать заслуживающей внимания. Максимальный рост за последние годы не превышает 7%.

Если вы планируете приобрести несколько домов или вилл с целью дальнейшей перепродажи, обратите внимание на следующие варианты:

Здание или квартира покупается на стадии котлована или заливки фундамента. Как показывает опыт, разница со стоимостью полностью готового к эксплуатации объекта составляет до 20% и более. Увеличиваются и риски. Застройщик может не вовремя завершить работы, обанкротиться. Может измениться и политическая ситуация в стране, престиж региона. Да и качество выполненной работы может оказаться ниже декларируемого в договоре.

Чтобы свести риски к минимуму, придется проделать тщательную подготовительную работу, проверить репутацию застройщика, наличие сданных объектов, соответствие его документации местному законодательству;

Приобретение недвижимости, находящейся в залоге у банков или иных кредиторов. Финансовый кризис 2008-2014 годов в Греции, Испании и иных странах Европы стал причиной изъятия множества зданий у собственников в счет оплаты долгов. Если есть возможность и знание языков, то после изучения предложений от банковских структур, можно найти подходящий объект по относительно низкой стоимости.

Залоговая недвижимость всегда дешевле.

Получение дохода от сдачи недвижимости в аренду

Приобрести дом и несколько лет ждать, пока он вырастет в цене - большая роскошь. Все это время объект нужно обслуживать, поддерживать порядок, оплачивать налоги и коммунальные услуги. Результат - расходы растут, прибыль - в неясном будущем. Решить проблему отчасти поможет сдача недвижимости в аренду.

Как показывает статистика, не менее 75% всей приобретенной недвижимости куплена именно с этой целью. И большая часть россиян, пытаясь сэкономить, не желая тратить «лишнее», старается самостоятельно решать вопросы, связанные с поиском арендатора, сбором денег, уборкой, мелким и капитальным ремонтом.

По оценкам экспертов, специализированные агентства, занимающиеся подбором клиентов для сдаваемых в аренду квартир или частных домов, за свои услуги получают до 35% от прибыли. За эти деньги собственник получает:

• проверку потенциального арендатора, его платежеспособности;
• сбор денег с арендаторов;
• оформление страховки, заключение договоров на оказание коммунальных услуг, оплату налогов и иных платежей;
• проверку состояния объекта: мебели, бытовой техники, сантехники, стен, прилегающего земельного участка;
• уборку территории, помещений, поддержание в надлежащем порядке бассейна, сада, клумб и т. д.

Если вы находитесь в другой стране, не знаете местного законодательства, языка и обычаев, то самостоятельно заниматься этими вопросами сложно, а порой и невозможно. Поэтому мнимая экономия на услугах профессионального управляющего оборачивается убытками. Недобросовестные арендаторы, воры и мошенники есть везде.

Важно учитывать, что для большей части европейских стран получение 3-5% от стоимости недвижимости в год в качестве арендной платы считается хорошим доходом. Окупаемость в течение 2-5 лет не рассматривается в принципе.

Риски при инвестировании в иностранную недвижимость

Не только российский рынок подвержен влиянию кризисов, постоянного изменения законодательства. И европейский, и азиатский, и американский рынки недвижимости имеют свои особенности, нюансы. Везде могут ожидать сложности и проблемы, не предвиденные обстоятельства и риски.

Среди наиболее значимых рисков можно выделить:

• невнимательное отношение к дополнительным расходам: налогам, обязательным платежам, сборам. В большинстве стран действует налог на недвижимость или имущество, достигающий 40% и более. При реализации объекта придется заплатить налог на прибыль или подоходный. Так, во Франции собственник, продавший квартиру или частный дом, обязан 20% от полученной суммы уплатить в качестве налога;
• экономическая ситуация в конкретной стране. Кризис 2008 года, начавшийся в США, наибольший урон принес европейским государствам: Греции, Италии, Испании. Некогда популярные курорты ощущают дефицит постояльцев. К тому же многие предпочитают снимать номера в крупных отелях, где есть все необходимое для комфортного отдыха. Для частной виллы необходимо нанимать прислугу, что влечет за собой дополнительные расходы;
• политическая ситуация. Приток беженцев в Европу сделал этот регион не привлекательным для туристов. Не меньше проблем связано с усиливающимся стремлением отдельных регионов обрести независимость, в частности, в Испании. Результат: популярные города-курорты стали недоступны для иностранцев из-за акций протеста, всеобщих забастовок, ввода армейских подразделений.

Риски, связанные с удаленным проживанием от своей собственности

Собственник, находящийся в другой стране, в любой момент времени может столкнуться с невозможностью доступа к своему имуществу. Очень немногие регионы в мире могут «похвастаться» политической стабильностью, отсутствием военных конфликтов на своей территории или в ближайшем зарубежье. По независящим от инвестора обстоятельствам между государствами могут ухудшиться дипломатические отношения, вплоть до полного разрыва. Пользоваться своим домом в такой ситуации будет затруднительно.

Для значительной части стран Азии, Африки, Латинской Америки характерна внутренняя нестабильная политическая ситуация с частой сменой правительств, парламентов, руководителей. И часто новый период правления начинается с отмены постановлений и законов, принятых ранее. Не редки ситуации насильственного изъятия объектов недвижимости, необходимых «государству» или отдельной политической силе. Доказать в такой ситуации свое право собственности будет сложно или невозможно.

Риски, связанные с вложением в неликвидный объект

Нельзя полностью доверять риелтору, предлагающему тот или иной объект. Все нужно осматривать самостоятельно, предварительно тщательно изучив местную конъюнктуру и инфраструктуру. Вы можете поверить на слово, что вилла или гостиница находятся в первом ряду на побережье и выходят непосредственно на пляж. Это может оказаться действительно так, но море в этом месте непригодно для купания, или рядом расположена огромная автозаправка с постоянным шумом и гулом от машин.

От риелтора необходимо получить полные расчеты включающие данные:

• о стоимости объекта, включая и строительные, и отделочные работы, сдачу объекта в эксплуатацию, подведение инженерных коммуникаций, приобретение мебели и бытовой техники;
• о налогах, подлежащих оплате на всех этапах владения, в том числе, при продаже;
• о предполагаемой прибыли с учетом сезонности спроса, расходах на содержание и обслуживание.

Только располагая всеми необходимыми данными, изучив репутацию застройщика или продавца, местные законы и требования, можно принимать решение о покупке объекта недвижимости. Важно помнить, что приобретение здания не равноценно походу в супермаркет за продуктами. Опротестовать сделку, доказать наличие мошеннических действий со стороны застройщика сложно, а порой и невозможно.

Преимущества инвестирования в недвижимость на Маврикии

Среди всех стран, активно привлекающих зарубежных инвесторов, особенно выделяется Маврикий - небольшой остров в Индийском океане к востоку от Мадагаскара. У него нет сухопутной границы ни с одной другой страной, не идут войны в 100 километрах от столицы. Климат мягкий, зима отсутствует, туристов можно принимать круглогодично. Страна активно стремится к сотрудничеству и способствует реализации на рынке объектов, удовлетворяющих самым строгим требованиям.

На этом преимущества инвестирования в недвижимость на Маврикии не заканчиваются. Для потенциального инвестора важны следующие:

Возможность приобретения недвижимости иностранными гражданами в собственность (freehold), что выгодно отличает Маврикий от большинства других островных государств и тропических курортов, где это сделать невозможно (как например, на Мальдивах, Сейшелах и т.д.);

Приобретение объектов на сумму от 500 тыс. долларов в автоматическом режиме дает возможность получить ВНЖ на острове не только самому инвестору, но и его близким родственникам (супругу и детям, не достигших 18-ти лет).

Нерезидент до получения ВНЖ имеет право заключать договора на приобретение любой недвижимости только с компаниями-застройщиками. Но в этом есть очень большие преимущества:

До сдачи в эксплуатацию специальная комиссия проверяет качество выполнения всех этапов: от приобретения стройматериалов до монтажа лампочек и плинтусов. Инвестор получает объект, полностью готовый к эксплуатации. Не приходится самостоятельно решать вопросы, связанные с заделкой трещин, окрашиванием стен или перепланировкой.

Более того, если в течение 10 лет с момента передачи объекта собственнику будут выявлены дефекты, недоделки, брак, застройщик обязан их устранить за свой счет. В России об этом приходится только мечтать;

Инвестор получает не только непосредственно здание, но, в случае приобретения жилой недвижимости по схеме IRS (Integrated Resort Scheme), то и всю необходимую инфраструктуру, включая зоны отдыха, поля для гольфа, пляжи, рестораны, автопарковки и причалы для яхт. И все это обязан обеспечить продавец.

Вы получаете необходимый комплект удобств для комфортного проживания.

Если нет возможности единовременно вложить 500 тыс. долларов и более в экономику Маврикия, можно ограничиться покупкой небольшого дома или виллы по программе Real Estate Scheme. Льгот с получением вида на жительство этот вариант не дает, но как только сумма инвестиций достигнет 500 тыс. долларов, ее собственник получает ВНЖ на острове.

В 2017 году правительство острова внесло коррективы в законодательную базу, касающуюся покупки недвижимости гражданами других государств. С этого момента иностранец имеет право приобрести виллу в рамках специального проекта PDS, или Property Development Scheme, предполагающего приоритетное развитие территории.

Задача PDS - вывод с рынка девелоперов, застройщиков, не соответствующих требованиям законодательства, замеченных в мошеннических действиях. Лицензии на ведение строительных работ подписываются только премьер-министром лично.

С этого момента на Маврикии не делается различий между собственниками дорогой недвижимости и владельцами небольших апартаментов или домов. При оформлении договора купли-продажи любого объекта собственник оплачивает только 5% от стоимости объекта в качестве регистрационного взноса. Важно: объекты, купленные по схемам IRS или RES под действие стандарта PDS не попадают.

Ранее собственник, использующий схему IRS, платил в бюджет 70 тыс. долларов США. Применение схемы RES предполагало оплату взноса в размере 25 тыс. долларов США.

Важно понимать, что на острове только в 2005 году было разрешено продавать недвижимость и землю иностранцам. Рынок еще не переполнен и не перегрет. Еще идет стадия освоения нового региона, и есть возможность за относительно небольшую сумму денег получить место в «раю» на земле. На Маврикии отсутствует тяжелая промышленность, нет гигантских свалок и соседей, испытывающих тяжелое вооружение. Здесь все создано только для безмятежного отдыха и созерцания мира.

В какие страны не стоит инвестировать в 2018 году

Если у вас есть определенный капитал и вы твердо решили потратить его на покупку недвижимости за границей, прочитайте несколько рекомендаций о том, где точно не стоит читать объявления о продаже того или иного объекта:

Берлин, Германия

Здесь не принято и не модно иметь свое жилье. Практически все живут в арендованном. В качестве плюса многие называют немецкую педантичность и компетентность управляющих компаний. И многие полагают, что этого достаточно для инвестирования в недвижимость именно здесь, в географическом и политическом центре Европы.

Но необходимо учитывать следующее. Берлин относительно недавно стал частью ФРГ. Здесь идет выравнивание рынка с более дорогими Мюнхеном или Франкфуртом-на-Майне. Как только выравнивание ставок произойдет, можно ожидать спад деловой активности. И инвесторы получат не активный рост строительного рынка, а привычную стагнацию.

Важно учитывать и то, что в Германии очень высоки расходы на коммунальные услуги, обслуживание зданий и сооружений, комиссионные посредникам и риелторам (до 10% от стоимости);

Дубай, ОАЭ

Здесь основной риск - политическая нестабильность региона. Страны арабского востока постоянно конфликтуют между собой, например, Иран и Саудовская Аравия. Да и с внешним миром отношения сложно назвать благоприятными из-за подозрений в финансировании терроризма.

Для туристов важно и то, что даже приезжие обязаны придерживаться здесь законов ислама, что значительно ограничивает возможности для отдыха, предоставляемые, например, в Турции или Египте. Для жителей России не меньшее значение имеет и удаленность страны. Самолеты летают только из столицы. На то, чтобы просто добраться до своего дома, может уйти не один день.

Катар и Кувейт, постоянно страдающие от всех войн и переделов собственности в регионе, любыми способами стараются составить конкуренцию более развитым Дубаю и ОАЭ. В Катаре в 2022 году будет проходить ЧМ по футболу. Можно ожидать, что туристы проявят вполне естественный интерес к этому государству и сменят свои приоритеты в выборе места для отдыха;

Юго-Восточная Азия (Вьетнам, Тайланд)

Зарубежные инвесторы здесь не имеют никаких привилегий при получении визы, ПМЖ или гражданства. Рынок переполнен, туристов много, но еще больше предложений.

Влияет и удаленность региона от значительной части традиционных туристических маршрутов, и удорожание туров после девальвации рубля, и близость к Северной Корее с ее амбициями на получение и использование ядерного оружия;

Европа (Испания, Каталония, Кипр и т. д.)

Инвестор попадает в непосредственную зависимость от интереса туристов к данному региону. При этом желания и приоритеты массы отдыхающих очень непоследовательны и непредсказуемы. Не меньшее значение имеет и ситуация в Европе, разногласия между членами ЕС в вопросах миграции, возможный отказ от Шенгенской визы и зоны, введение квот на размещение беженцев из Африки и Азии.

Усиливаются и тенденции на отделение ряда регионов от метрополии, что не добавляет политической стабильности. Туристы оказываются отрезанными от традиционно привлекательных городов (Барселона). Если же говорить о Средиземноморском побережье, то стоимость недвижимости здесь такова, что об окупаемости можно только мечтать. К тому же территории, привлекательные для инвестиций, давно поделены, принадлежат поколениям княжеских фамилий и родовитых семей. Случайному покупателю предложат то, что десятилетиями не вызывает интереса у местного населения.

Итоги, выводы

Инвестирование в зарубежную недвижимость - не способ получения прибыли здесь и сейчас. Проект окупится не ранее чем через годы и десятилетия. Если же есть свободный миллион долларов и очень хочется купить «домик» на берегу моря, учитывайте следующее:

• политическую ситуацию в стране и регионе, наличие добрососедских отношений с Россией, отсутствие разногласий в краткосрочной и долгосрочной перспективах. Будет очень неприятно, если в угоду каким-либо политическим амбициям руководство страны размещения запретит въезд россиянам на свою территорию, всем или выборочно;
• явные и скрытые налоги, сборы, комиссии. К поиску объекта необходимо привлекать местного юриста или риелтора, но с предварительной проверкой его репутации. Если объект ранее сдавался в аренду, попробуйте выяснить, почему продается, какая прибыль или убыток получена прежним владельцем и по какой причине;
• не подписывайте договора купли-продажи, пока лично не увидите отель, виллу или свой будущий дом. Не довольствуйтесь фотографиями и уверениями, что все хорошо, что «год назад» это было самое престижное место отдыха на всем побережье;
• выбирайте тот дом, в котором бы вы хотели жить самостоятельно. Учитывайте наличие инфраструктурных объектов, и не только развлекательных. Если вокруг только рестораны и поля для гольфа, но нет ни одного магазина или медицинского учреждения, если до ближайшего населенного пункта - более часа на автомобиле, откажитесь от покупки. Уединение приятно первые несколько дней. Потом придется решать элементарные бытовые вопросы, что не всегда легко.

Выбирайте тщательно, взвешивая все «за» и «против». Инвестируйте с умом. И тогда вы не только будете наслаждаться отдыхом на лучших побережьях мира, но и получите ощутимую прибыль от своей собственности.

Исследования, проведённые Tranio в 2015 и 2016 годах, показали: всё меньше покупателей приобретают недвижимость за рубежом у моря для себя и всё больше инвестируют в доходные объекты. Если в 2015 году о заметной доле инвесторов среди клиентов говорили 71 % опрошенных игроков рынка, то в 2016-м - 85 % респондентов. Доля тех, кто считает, что инвесторы - одна из основных категорий на рынке, выросла с 17 до 26 %.

Всё больше людей понимают, что недвижимость - не роскошь, а источник дохода. Расчёты Tranio показали: сдавая заграничное жильё в аренду, можно покрыть все расходы на содержание и заработать. Например, в Барселоне квартира стоимостью 500 тыс. евро может приносить до 18 тыс. евро в год за вычетом коммунальных услуг, комиссии управляющей компании и налогов. Если бы этот объект не сдавался в аренду, то собственник ежегодно тратил бы на содержание около 10 тыс. евро и ничего не зарабатывал.

Инвестиции в недвижимость за границей как средство получения дохода

При инвестициях в зарубежную недвижимость важно учитывать баланс рисков и доходности.

Риск - это вероятность потерь в результате каких-либо изменений. Чем больше шанс того, что произойдет некое негативное событие, тем больше риск и тем больше доходность, поскольку так инвесторы компенсируют потенциальные потери.

Под доходностью может подразумеваться абсолютный годовой доход, денежный поток, операционная прибыль, ставка капитализации, рост стоимости, cash-on-cash ROI и IRR. Важно понять, о каком типе доходности ведёт речь продавец. Например, как иллюстрирует пример ниже, IRR может составить 9 %, в то время как ставка капитализации равна 5,5 %.

Данные для примера

Типы доходности

Низкорискованные активы на западных рынках продаются с начальной арендной доходностью от 3 до 7 %. Покупать объекты с начальной доходностью более 7 % невыгодно: в таких проектах высока вероятность, что на горизонте 5–10 лет реализуется риск, затраты на устранение которого будут выше, чем премия за риск на входе. К тому же, рынки с низким уровнем рисков и доходности (обычно это центры и престижные районы крупных городов) дорожают быстрее, чем те, что характеризуются высокой начальной доходностью и высокими рисками.

Оптимальная доходность зависит и от срока инвестиций. Чем меньше срок, тем бóльшую начальную доходность стоит ожидать в диапазоне 3–7 % . Например, без учёта кредита при 20-летнем сроке инвестирования наибольшая совокупная доходность (с учётом роста капитализации) достигается при начальной доходности 3,8 - 5,8 % ; а если срок инвестирования - 10 лет, то оптимальная начальная доходность - 4,5 - 6,5 % .

Доходность можно увеличить за счёт кредита. Например, при покупке инвестиционной недвижимости в Германии можно получить ипотеку в размере 50 % от стоимости объекта под 1,9 - 2,5 % годовых. При арендной доходности 6,5 % доходность на вложенный капитал с учётом кредита может достигать 8–9 % .

Заграничная ипотека выгодна и тем, что с её помощью можно уменьшить налог на недвижимость за рубежом: из налогооблагаемой базы вычитаются проценты по ипотеке. При этом взять кредит за рубежом для покупки жилья в России нельзя: объект должен находиться в той же стране, что и банк-кредитор.

Где и какую зарубежную недвижимость сейчас выгоднее покупать в Европе

Мы рекомендуем рассматривать инвестиции в заграничные объекты при бюджете от 100–200 тыс. евро. Недорогая недвижимость за рубежом, как правило, имеет низкую ликвидность и высокие риски. Независимо от бюджета, 50–60 % от стоимости объекта обычно можно взять в кредит, так что инвестировать в доходную недвижимость можно и при 50–100 тыс. евро собственных средств.

В сегменте от 100–200 тыс. до 2,5 млн евро мы рекомендуем покупать жилые апартаменты. Среди их преимуществ - высокая ликвидность и стабильный спрос. Доходность - 2–3 % при долгосрочной аренде и 5–7 % при краткосрочной.

При бюджете свыше 2,5 млн евро можно ориентироваться на коммерческие объекты. Доходность - 3–5 % для доходных домов, 3–4 % для уличных магазинов и 5–6 % для супермаркетов. Дома престарелых, торговые центры и гостиницы подходят инвесторам с бюджетом от 10 млн евро.

Консервативным инвесторам, желающим сохранить капитал, мы советуем вкладывать средства в микроапартаменты - сдающиеся в аренду меблированные квартиры площадью до 30 м². Минимальный бюджет для приобретения такого жилья - 100 тыс. евро. При покупке в кредит достаточно 50 тыс. евро. «Такие инвестиции выгодны тем, что нет рисков, связанных с трудностью выселения съёмщиков, как при долгосрочной или бессрочной аренде: микроапартаменты обычно сдаются в среднесрочную аренду на 3–6 месяцев. И доходность выше (4 %), чем в среднем при долгосрочной аренде (2–3 %) . Покупать недвижимость этого типа лучше в Германии, где хорошо развит рынок аренды и строительство такого жилья поддерживается государством»,- говорит управляющий партнёр Tranio Георгий Качмазов.

Тем, кто намерен не просто сохранить капитал, но заработать, рекомендуем вкладывать средства в проекты редевелопмента. Суть этой стратегии: купить объект на восстанавливающемся рынке, провести ремонт и через 1–2 года продать с прибылью. Доходность таких проектов - 12–15 % годовых на вложенный капитал. Эту стратегию выгоднее всего реализовывать в Барселоне. Недвижимость в этом городе с пикового уровня 2007 года до периода дна 2013-го подешевела на 40 %. С 2013 года цены повышаются, но ещё имеют потенциал роста: земли под строительство в городе не хватает, испанская экономика растёт, безработица сокращается, и ставки по ипотеке снижаются.

Инвестиционная недвижимость за рубежом: перспективы развития рынка

В 2017–2018 годах на европейских рынках не ожидается больших изменений. Скорее всего, ставки по ипотеке останутся низкими, и интерес со стороны местных и зарубежных покупателей - высоким. Всё больше инвесторов будут интересоваться проектами редевелопмента и строительства для последующей сдачи в аренду. В Великобритании повышение гербового сбора при покупке арендных объектов может отпугнуть мелких инвесторов, но вряд ли отразится на портфельных сделках.

Что касается американского рынка, то он, по мнению эксперта Tranio Томаса Эспи, обречён на успех. «Доллар дорожает, и доходность растёт. Недвижимость США предлагает отличные возможности для защиты капитала от обесценивания. Самые интересные рынки расположены на Юго-Востоке и Среднем Западе. К ним относятся, например, Атланта, Тампа, Чикаго и Питтсбург».

Отдельные государства в Европе предлагают оформить второе гражданство или вид на жительство за инвестиции в покупку жилой или коммерческой недвижимости. Кроме очевидных выгод от получения статуса в Европе, такая покупка сулит экономическую выгоду. Какую именно – разбираемся в сегодняшнем обзоре.

Легко ли получить гражданство за недвижимость в Европе?

Многих состоятельных людей вводит в заблуждение разнообразие и бессистемность информации в интернете о возможности оформить гражданство или ВНЖ в Европе. Они ошибочно делают вывод, что можно претендовать на эти статусы, купив дорогостоящее жилье в Германии, Франции, Нидерландах или скандинавских странах, где максимально высокий уровень жизни.

На самом деле, если только вы не занимаетесь целенаправленно инвестициями в недвижимость в разных странах Европы с целью получения дохода, а хотите пользоваться приобретенным объектом, то вас ждет разочарование. Приобрести жилье в Берлине или Париже, Амстердаме или Риме – весьма заманчиво. Однако проживать в купленной квартире или доме вы сможете ограниченное время – пока действует виза.

В остальном вам придется вверить заботы об объекте, в том числе хлопоты по сдаче его в аренду, вторым лицам. А контролировать их действия, по сути, вы будете лишь дистанционно. Довольно бессмысленная покупка, не правда ли?

Все это время жилье станет для вас, скорее, обузой. Кроме того, в Евросоюзе достаточно сложно получить статус гражданам России, Украины, Беларуси, Казахстана. Однако избежать этой проблемы можно.

Критерии выбора страны для покупки недвижимости

Если вы планируете проживать в Европе или пользоваться жильем значительное количество времени в году, мы рекомендуем выбирать страну для покупки исходя из наличия в ней специальной государственной программы. Сейчас такие программы, например, действуют на , в , и .

Вы сможете принять в одной из них участие как официальный инвестор: покупаете недвижимость на требуемую сумму и взамен в короткие сроки и без очереди получаете нужный вам статус: гражданин страны или обладатель вида на жительство.

Таким образом, выбирая недвижимость в Европе для проживания, нужно учитывать два основных критерия:

• инвестиционная привлекательность недвижимости
• возможность оформления в стране вида на жительство или гражданства

Именно официальный статус () даст вам право полноценно пользоваться покупкой – проживать в ней сколько угодно или не проживать вовсе. В любом случае вы всегда сможете непосредственно контролировать процесс управления объектом.

Никаких ограничений для инвесторов из России, Украины, Беларуси, Казахстана для участия в этих программах нет. Более того, именно среди жителей этих стран данные предложения наиболее популярны. Конкуренцию по количеству заявок составляют только китайцы.

• Покупка недвижимости в стране, имеющей инвестиционную государственную программу, дает право всей вашей семье получить ВНЖ или гражданство в одной из стран Евросоюза
• Вы получаете « » на случай экономических, политических потрясений на родине

Недвижимость и гражданство Кипра

Можно получить за инвестиции в жилую или коммерческую недвижимость. Вы можете инвестировать минимум 2 млн. евро в покупку жилой недвижимости. Через 3 года вы можете продать ее, оставив в пожизненное пользование лишь объект/объекты стоимостью от 500 тыс. евро (обязательное условие*).

Либо инвестируете минимум 2 млн. евро в покупку коммерческой недвижимости и дополнительно 500 тыс. евро в покупку жилья. Так же, как и в предыдущем варианте, через 3 года можете вернуть инвестиции, продав объекты, но жилье стоимостью минимум 500 тыс. евро навсегда должно оставаться в вашей собственности.

* Не обязательно всю жизнь владеть одним и тем же объектом. Его можно продать, купив взамен равноценный. Главное, чтобы общая стоимость жилья, которым вы владеете пожизненно, составляла не менее 500 тыс. евро.

Преимущества владения паспортом Кипра

• Возможность путешествовать по 158 странам без виз
• Выгодная оптимизация налогов
• Вместе с инвестором получить паспорта могут его супруга, дети до 28 лет и родители
• Срок оформления – 6-7 месяцев

Что можно купить?

На Кипре за требуемую минимальную сумму предлагают:

• виллы в Лимассоле на 4-8 комнат площадью от 320 до 680 кв. м с собственным бассейном, полностью выстроенной инфраструктурой элитного комплекса, участком на 300-500 кв. м прямо на берегу моря (стоимость «квадрата» – 4200-6200 евро)
• квартиры в престижном комплексе Лимассола на 4 комнаты площадью 250-450 кв. м, с эксклюзивной мебелью, рядом с морем (стоимость «квадрата» – 6500-7200 евро)
• виллы в Пафосе на 4-8 комнат площадью 400-800 кв. м с бассейном, с участком на 2000-2500 кв. м, собственным выходом на пляж и причалом для яхты (стоимость «квадрата» – 3700-4500 евро)

Недвижимость и гражданство Мальты

По условиям государственной программы Мальты, гражданство могут получить лица, которые инвестируют в недвижимость минимум 350 тыс. евро. Однако это не единственное условие. Кроме покупки , нужно также совершить безвозвратный благотворительный взнос в Национальный фонд развития (650 тыс. евро) и купить мальтийские ценные бумаги (150 тыс. евро). Таким образом, общая сумма затрат начинается от 1,15 млн. евро.

Инвестор может купить только один объект (есть исключения, о которых мы скажем ниже). После получения паспорта обязательно владеть недвижимостью 5 лет, после чего объект можно продать. Все это время нельзя сдавать жилье и получать доход от владения.

Впрочем, есть возможность снизить затраты. Как вариант, предлагается не покупать, а арендовать недвижимость на 5 лет. Стоимость аренды должна составлять минимум 16 тыс. евро в год. То есть сумму затрат можно снизить до 800 тыс. евро, но при этом вы остаетесь без собственной недвижимости в Европе.

Преимущества владения паспортом Мальты

• Относительно небольшая сумма (от 350 тыс. евро) обязательных инвестиций в недвижимость
• Возможность путешествовать более чем по 160 странам без виз
• Возможность проживать, работать, вести бизнес на территории любой страны ЕС
• Выгодная оптимизация налогов
• Получить паспорта вместе с инвестором может его супруга, дети до 26 лет и родители
• Срок оформления – 12-14 месяцев

Что можно купить?

За сумму от 350 тыс. евро вы сможете приобрести квартиру, пентхаус, небольшой городской дом. Состоятельным людям, которые рассчитывают на элитную недвижимость, стоит присмотреться к объектам стоимостью 1,4-1,6 млн. евро. За эту цену в стране предлагают множество вариантов на любой вкус – от уединенных бунгало с выходом на пляж до современных квартир с модной отделкой.

Мальтийские власти предлагают инвесторам наиболее выгодный вариант: покупать жилье в специальных курортных районах – Special Designated Areas. Здесь расположены комфортабельные жилые комплексы VIP-уровня. И покупка в SDA имеет множество преимуществ по сравнению со стандартными условиями.

• Разрешение на приобретение жилья получать не нужно, что значительно экономит время и деньги
• Объекты можно использовать как для личного проживания, так и для сдачи в аренду с целью получения дохода. Никаких ограничений нет
• Можно купить сразу несколько объектов, например, 3 квартиры стоимостью по 120 тыс. евро каждая
• Требование по минимальной сумме покупки в 350 тыс. евро сохраняется, однако благодаря возможности приобрести несколько объектов, можно инвестировать эти деньги более выгодно

Недвижимость и вид на жительство Испании

Для получения «золотого» (инвесторского) понадобятся инвестиции в размере от 500 тыс. евро в покупку жилой недвижимости. Никаких требований по дополнительным затратам нет. Простота программы привлекает множество состоятельных людей со всего мира, особенно китайцев, россиян, бразильцев.

Преимущества владения ВНЖ Испании

• Возможность путешествовать по странам Шенгена без виз
• Возможность проживать, работать, вести бизнес на территории Испании
• Срок оформления – 2-3 месяца

Что можно купить?

Если сравнивать с Москвой, то 500-600 тыс. евро – это стоимость 1-2 комнатной квартиры площадью 50-100 кв. м. в районе Красной Пресни, Патриарших, Таганки, Якиманки.

А что за эту же сумму предлагают в Испании?

• Виллу в элитном комплексе на Коста-Бланка с 4 комнатами площадью 240-260 кв. м и участком на 700-800 кв. м у самого моря (стоимость «квадрата» – 2300-2900 евро)
• Квартиру в Барселоне с 4 комнатами на 110-120 «квадратов» в здании со своей территорией, недалеко от пляжа (стоимость «квадрата» – 4800-4900 евро)
• Коттедж в 2 этажа на Гран-Канариа с 5-6 комнатами площадью 340-360 кв. м недалеко от океана (стоимость «квадрата» – 1600-1800 евро)

По различным оценкам, Барселона и Мадрид сейчас самые привлекательные города Европы для покупки недвижимости. Сейчас мадридский «квадрат» стоит в среднем 3 тыс. евро, а в Барселоне 3,5 тыс. евро.

Недвижимость и вид на жительство Португалии

Программа по оформлению предполагает довольно гибкие условия. Можно купить как новый объект в Лиссабоне, так и старинную недвижимость под восстановление. Впрочем, программа вообще не ограничивает вас в выборе города – можете приобрести жилье в любом регионе и получить за это вид на жительство.

Главное, чтобы стоимость была выше 500 тыс. евро для любого объекта на первичном или вторичном рынке в курортных зонах и столице. Как вариант можно купить объект под реконструкцию (если он расположен в историческом районе), тогда минимальная сумма инвестиций будет составлять 350 тыс. евро.

Преимущества владения ВНЖ Португалии

• Простые и понятные условия программы
• Возможность снизить минимальную сумму инвестиций на 150 тыс. евро
• Возможность проживать, работать, вести бизнес на территории Португалии
• Налоговые льготы в первые 10 лет проживания
• Получить карты ВНЖ вместе с инвестором может его супруга, дети до 26 лет
• Срок оформления – 2-6 месяцев

Что можно купить?

Среди перспективных рынков недвижимости называют лиссабонский. Сейчас в среднем «квадрат» здесь стоит 1,6-1,8 тыс. евро.

На минимальную сумму 500 тыс. евро в Португалии предлагают такие варианты.

• Вилла в Албуфейре, Лагоа, Лоле площадью 230-280 кв. м с 4-5 комнатами и участком до 1000 кв. м, с собственным бассейном, видом на море и полной обстановкой мебелью (стоимость «квадрата» – 2400-2800 евро)

  Недвижимость и вид на жительство Греции

  Минимальная сумма инвестиций в недвижимость для оформления данного статуса – 250 тыс. евро. Следует учесть, эта сумма дает вам право включить в заявку только супругу и детей. Если же вы захотите, чтобы вместе с вами получили родители, внуки, придется удвоить инвестиции – минимум 500 тыс.

  Дополнительных расходов инвестор не несет, однако следует знать, что налог на покупку недвижимости на «вторичке» в Греции облагается налогом в 3%, а на «первичке» – 24%.

  Преимущества владения ВНЖ Греции

  • Простые и понятные условия программы
  • Самые доступные в Европе затраты на покупку недвижимости с оформлением статуса
  • Путешествия по странам Шенгена без виз
  • Возможность проживать, работать, вести бизнес на территории Греции

    Почему стоит покупать жилье в Европе?

    • Покупка дает право всей вашей семье получить ВНЖ или гражданство в одной из стран Евросоюза
    • Вы получаете «запасной аэродром» на случай экономических, политических потрясений на родине
    • Недвижимость в Европе значительно дешевле московской, а значит, что за те же деньги вы получаете гораздо больше
    • Вы выгодно инвестируете средства, так как европейская недвижимость практически не падает в цене
    • Можете сдавать апартаменты или виллу в аренду и получать официальный доход в Евросоюзе
    • Покупайте дом на всемирно известном курорте и приезжайте на отдых в любое удобное время

Во время неопределенности на финансовых рынках всё больше внимания инвесторов, а в последствие и средств массовой информации, уделяется вложению средств в реальный сектор экономики. В диапазоне нескольких десятилетий такие инвестиции не позволят в моменте разбогатеть, но в кризис задачу сохранения средств они решают идеально.

Кроме того, не стоит забывать, что во многих странах инвестиции в том числе зарубежную недвижимость являются популярным и надежным средством сбережения средств на старость, прогнозируемым и прозрачным инструментом, доступным каждому. В России (см. ) и в Украине граждане последние пятнадцать лет сильно разогнали цены не только на внутренние объекты, но и на жилую недвижимость соседей. А в 2014 и 2015 годах лишь подчеркнула необходимость широкой и выхода на зарубежные рынки как финансового плана, так и материального.

• Как инвестировать в недвижимость за рубежом;
• Привлекательные направления для вложений:
  • Прибалтика;
  • Восточная и центральная Европа;
• Заключение.

Инвестиции в недвижимость за рубежом

Я веду этот блог уже более 6 лет. Все это время я регулярно публикую отчеты о результатах моих инвестиций. Сейчас публичный инвестпортфель составляет более 1 000 000 рублей.

Специально для читателей я разработал Курс ленивого инвестора , в котором пошагово показал, как наладить порядок в личных финансах и эффективно инвестировать свои сбережения в десятки активов. Рекомендую каждому читателю пройти, как минимум, первую неделю обучения (это бесплатно).

Конечно же, простым и доступным способом для покупки каких-либо объектов реального сектора, будь то коммерческая или жилая недвижимость, выступает фондовый рынок. При наличии счёта у зарубежного брокера (см. ), а также отложив в течение года совсем небольшой объём средств из бюджета семьи, можно приобрести фонды REIT, владеющие объектами по всему миру. Вместе с тем, инвестированные таким образом в зарубежную недвижимость средства будут всё также храниться в депозитарии (клиринге) брокера, плюс финансовый мониторинг и налоговая неизбежно будут отслеживать полученные выгоды. Впрочем, забывать факт наслаждения от обладания физической вещью, которую можно пощупать и в которой даже можно пожить перед покупкой, не стоит.

К основным плюсам инвестиций в зарубежную недвижимость я отношу следующие:

• Надежность;
• Диверсификация;
• Валютная позиция с защитой от локальной инфляции;
• Возможность построения модели владения и использования недвижимости, не известной отечественным надзорным органам;
• Возможность построения надежных схем на случай наследования, раздела имущества в бракоразводном процессе и так далее.

Кроме того, необходимо выделить менее очевидные плюсы, которые становятся актуальными при крупных суммах вложений (от 100-250 тыс. у.е.) и ряде дополнительных действий инвестора:

• Экономия во время пребывания в иностранном государстве;
• Возможность получения долгосрочных виз и вида на жительство;
• Возможность получения в перспективе двойного гражданства и, как следствие, упрощенный процесс путешествий по всему миру.

Риски при инвестировании в иностранную недвижимость

Несмотря на положительный опыт многих инвесторов, ни в коем случае нельзя упускать из виду и подводные камни, которые лежат на пути приобретения иностранного объекта. Во-первых, необходимо самостоятельно приехать и осмотреть приобретаемую недвижимость. Это правило и закон. Даже если есть возможность передоверить процесс родственнику или профессионалу, даже если приезд выйдет в копеечку. Более того, навещать свою собственность придется более или менее регулярно в течение всего срока владения ей и, конечно же, во время продажи.

Во-вторых, стоит разобраться в системе налогообложения страны, где приобретается объект. Юристы, риэлторы и просто знакомые должны собственными примерами подтвердить расчеты трат, налогов, пошлин и сборов на всех этапах заключения сделки и содержания объекта. Цифры и факты.

В-третьих, необходимо дотошно и самостоятельно производить все расчеты. Рентабельность объекта, а значит выгода и обоснованность приобретения, должна учитывать нестабильность платы арендатором (время простоя) и все издержки владельца. Для дистанционной сдачи в наем потребуются посредники в виде управляющей компании или риэлтора, которым также будет отходить часть доходов. Прогнозируемый маркетинговый доход в абсолютных величинах и в процентах никогда не будет совпадать с реальными цифрами. А решение о вложении средств должно быть основано именно на реальности.

В-четвертых, забудьте об идее «гарантированной доходности», даже если соответствующий пункт есть в договоре с управляющей компанией или застройщиком (см. ).

В-пятых, помните о риске неликвида. Вкладывать в далекие объекты не стоит последние и «предпоследние» деньги. Нельзя первые объекты без опыта приобретать в ипотеку, даже если кредитная ставка ниже 3% годовых. Продать квартиру или дом быстро и дорого не получится, как бы это не хотелось.

В-шестых, к сожалению, все прелести покупки может испортить сильно завышенная цена. Выходцы из бывшего СССР долгое время сорили деньгами по всему миру, став не просто желанными покупателями, но и примером расточительства и богатства. Излишнего финансового достатка, с которым можно легко расстаться. Поэтому всегда остается риск купить хороший объект по плохой цене просто из-за существующих стереотипов.

Таким образом, с прикладной точки зрения риски банальные и очевидные. Нужно знать и разбираться, во что вкладываешь средства, и нужно представлять конечную выгоду от вложения. Гнаться за гарантиями и высоким доходом плохо при любом раскладе не зависимо от рынка. Однако есть в инвестициях в недвижимость и ряд тонкостей, о которых не пишут на продающих сайтах и не рассказывают риэлторы. И дело касается не только форс-мажоров.

Существует риск утраты доступа к объекту собственности. Смена политического режима или война представляются не частыми, но случающимися происшествиями в современном мире прямо у наших границ. Бывают политические разногласия, санкции и контр санкции. Личная навязываемая неприязнь в обществе, а также банальная реакция бизнеса на происходящее: ограничение транспортной доступности, авиасообщения в частности, невозможность дистанционного обслуживания и прочее.

Наиболее значимым риском является приобретение никому не нужного объекта в никому не нужном месте, от которого выгоду приобретает исключительно риэлтор в виде процента со сделки. Не та страна, не тот район или город, а также не те ожидания (парковки, кампусы, гаражи). Время расставляет по местам события, модные тенденции и . Некоторая недвижимость в цене всегда, многие поколения. Но множество объектов не предназначены для инвестиций. Вот на них и зарабатывают смышленые риэлторы и гарантированно теряют доверчивые инвесторы.

Привлекательные направления для вложений

Если имеется свободная наличность и план по вывозу/переводу средств через границу, который устраивает и учитывает особенности таможенного контроля, если имеется валютный банковский счет в стране, где планируется сделка и получение дохода в будущем, то можно задумываться непосредственно о сделке. Но что делать, если есть только планы и пара хаотичных мыслей на этот счет?

Для начала, можно прицениться на общедоступных ресурсах и каталогах:

• prian.ru;
• tranio.ru.

Также в рунете существует множество сайтов со схожей тематикой, альтернативными объектами и так дальше. Для первичного анализа подойдет любой из них, но я предпочитаю наиболее популярные. Чем больше выборка, тем ярче прослеживаются тенденции и особенности ценообразования.

Почему не стоит целиком и полностью доверять подобным сайтам ?! Конечно же, из-за больших наценок, ведь от покупателя до продавца вырастает несколько новых посредников. Кроме того, на сайтах в доменной зоне ru никогда не будет настоящих локальных объектов, в которых живут местные, с ценами для местных и средними характеристиками. Отнимите от увиденных цен 10-20%, а также сдвиньте среднюю цену в более низкий диапазон. Это приблизит к осознанию реального положения вещей. И даст возможность почитать о конкретных странах, куда можно продолжить поступательное движение.

Потом можно поискать сайты в доменной зоне конкретной страны. Через общение с риэлторами по электронной почте можно выйти на ассоциации агентств, гильдии посредников, что существенно расширит восприятие рынка. Не так трудно в паре писем выторговать локальный городской сайт, где можно посмотреть на сделки граждан между собой вроде отечественного avito.ru. На мой взгляд, среди реальных адекватных предложений на зарубежных рынках можно выделить два крупных направления для размышления.

Инвестиции в недвижимость Прибалтики

Эстонию брать в расчет не стоит, она шагнула несколько в сторону от своих соседей, да и местные жители предпочитают обособленное собственное жильё. А вот к Литве и Латвии присмотреться однозначно стоит. Разумного инвестора интересовать должны ликвидные объекты в черте крупных городов вне туристических зон и объектов культурного наследия. Таким образом, список будет состоять из Вильнюса, Каунаса, Риги.

Коротко об общих плюсах. Надежность Европейского союза по цене российской провинции. Доступно. Зона евро, простота открытия и ведения банковского счета на русском языке. При вложениях более 250 тысяч евро полагается вид на жительство и безвизовый въезд в Шенгенскую зону на 5 лет.

Примерами агентств, которые работают на местах и рады сотрудничеству с российским средним классом, служат volmis.lt – в Литве, latio.lv – в Латвии. Однако подобных риэлтерских контор здесь десятки, а учитывая строгость законодательства и низкую вероятность мошенничества воспользоваться можно услугами каждой.

На что может рассчитывать начинающий инвестор. В столицах Литвы и Латвии средняя стоимость квартиры в качественном доме в хорошем районе, где живут местные, будет исходить из 600-800 евро за квадратный метр. Вторичка. Актуально для одно- и двухкомнатных квартир. Трехкомнатные, как и везде, будут выходить в целом дешевле за счет более низкой стоимости квадратного метра.

В Прибалтике отсутствует языковой барьер, да и налоги будут понятными русскому человеку. 15% на доход со сдачи или прироста стоимости объекта (платится при продаже). Расходы на покупку и сопровождение сделки вместе с записями в Земельную книгу будут в пределах 3-4% от стоимости объекта максимально. Таким образом, за 30 000-40 000 евро вместе с расходами на приезд и оформление сделки можно приобрести ликвидную однокомнатную квартиру. Рассчитывать на арендную доходность можно выше 7% годовых в евро.

Почему же я поставил Прибалтику именно на первое место в приоритетах? На это две основные причины. Для начала, это общие условия инвестиций. Отсутствие языкового барьера и финансового в плане банковского обслуживания. Здесь можно не только приобрести недвижимость, но и создать подушку безопасности в европейском банке со страховкой депозитов 100 тысяч евро и удаленным качественным обслуживанием. Значимо и важно.

Ну, и заключительный огромный плюс. Наряду с высокой арендной доходностью (а выше 5% в год это ОЧЕНЬ высоко для резервной мировой валюты) в Прибалтике мы покупаем долгосрочную премию к стоимости объекта. Это тот случай, когда в диапазоне 10-15 лет цены на жилье могут не просто превысить инфляцию, но и значительно её обогнать. После Мирового кризиса 2008 года цены на жилье в Литве и Латвии не восстановились до конца, оставив путь как к историческим максимумам, так и к свободному росту на 50% без особого сопротивления.

Инвестиции в недвижимость в центральной и восточной Европе

У вершины перечня моих приоритетов также расположились Чехия и Польша. Наряду с плюсами, которые присущи Прибалтийским государствам, здесь мы наблюдаем еще более высокий уровень жизни и трат населения. Прага и Варшава выступают не просто столицами государств, но одновременно и логистическими центрами на торговых путях, культурными зонами для обучения иммигрантов и элиты соседних государств. Ежегодно из Белоруссии, Украины в Варшаву на учебу и магистраторское повышение квалификации отправляются тысячи молодых людей, а количество выезжающих на заработки трудно поддается подсчетам.

Аналогичная ситуация и в Праге, куда приезжают многие россияне получить доступное высшее образование, европейский диплом и выучить родственный славянский язык. Плюс близость развитых Германии и Австрии, где можно продолжить в будущем карьерный путь. Местоположение замечательное, население растет и приезжих, не способных в короткие сроки купить жилье и коммерческую недвижимость, только прибавляется.

Вместе с тем, в центральной Европе в отличие от Прибалтики я вижу ценообразующий риск. Он перевешивает даже культурное отдаление. Соседство с развитыми странами и выгодное географическое положение делает Прагу, да и отчасти Варшаву, знакомой местностью для немцев и французов, голландцев и англичан. Купленные ими квартиры в основном простаивают, не создавая угрозы арендному бизнесу. Но своим спросом они разгоняют предложение, в связи с чем премии к росту стоимости ждать тут не приходится.

Квартира в Чехии или Польше принесет больше 5-6% годовых владельцу на аренде, но в будущем продажей получится покрыть только набежавшую инфляцию.

А теперь несколько предостережений. Необходимо избегать модных советов и рекомендаций, рекламы как таковой. В любом виде. Тот случай, когда посредники всегда работают против клиентов.

Берлин, Германия . Цены на жилье растут двузначными цифрами уже три года. Арендное жилье в Германии ценится высоко, около половины взрослого населения не имеют собственного жилья. Управляющие компании крайне компетентны. Простои минимальные. Почему бы и нет?

Бесконечного роста на жилье не будет. Берлин интегрируется как столица к бывшей ФРГ, находясь на восточных землях. Рост начался за счет сравнительно низкой базы по сравнению с Франкфуртом-на-Майне и Мюнхеном, за счет притока молодежи на восток. Уже 2016 год вряд ли поддержит те же темпы роста, а значит через 2-3 года спад покажет наличие неликвида, а также слабые места новой застройки.

Кроме того, при всех плюсах в Германии одни из самых высоких комиссионных и прочих расходов при оформлении сделки, около 8-9% стоимости объекта придется отдать при заключении договора. Прилично, да и на визит к немцам вместе с проживанием придется потратиться. Коммунальные платежи, которые занимают значимое место в расходах местных жителей, оплачивает арендатор. Но капитальный ремонт дома ложится на собственника. А значит, выигрывая в цене объекта, неграмотный инвестор неизбежно столкнется через пару лет с необходимостью потратить до 25% от стоимости жилья на капитальный ремонт или значительно снизить арендные платежи жителям, уменьшим рентабельность капитала.

Дубай, ОАЭ . Политические риски, наличие военных конфликтов вокруг эмиратов, назревание противостояния Ирана и Саудовской Аравии. Исламская страна с экономическими свободами и политической деспотией. В 2000-ых можно было спекулировать, можно было наслаждаться ростом цен наряду с голливудскими звездами, которые скупали квартиры в элитных комплексах. Прошло 10 лет. Эти квартиры теми звездами давно проданы. В 2020 году ожидается EXPO, а кто знает, какие драйверы будут потом. Да и на автобусе за ночь из России до Дубай не добраться, что в отдаленной перспективе снизит интерес со стороны приезжих к обладанию личной собственность (арендованной на 99 лет) на территории государства.

Арабским минусом выступает также нарастающая конкуренция Катара, который позиционирует Доху как молодой эмират, в котором стоит ожидать той же свободы, что и в Дубай. Кувейт в своей столице в том же регионе планирует заложить высочайшее здание мира и привлечь поток туристов. Привлечь, отвлекая его от ОАЭ. Эр-Риад вместе с саудитами готовится инвестировать в курорты Красного моря десятки миллиардов долларов, а такие капитальные вложения перебьют потенциал Дубай многократно. Стоит задуматься, на каком тренде мы входим в рискованный капитал в неспокойном регионе.

Тайланд и Вьетнам. Отличные страны, от которых без ума практически все приезжие (см. ). Однако предложения здесь переполнены «гарантированной» доходностью, время простоя недвижимости велико. Мне не совсем понятно конечное ценообразование, ведь незастроенной земли во всех популярных районах очень много. И, соответственно, непонятен интерес русских к покупке недвижимости, которая не дает ни визовых привилегий, находится отнюдь не близко, а после девальвации рубля стоит совсем не дешево. Вариант для души и кармы, не для инвестиций.

Испания, Хорватия, Черногория, Кипр . Курортных стран в принципе стоит избегать при долгосрочном планировании инвестиций. Много неликвида. Основные покупатели и арендаторы в будущем – туристы. Без местного спроса всегда труднее обеспечивать достойную рентабельность, но инвесторы совершают из раза в раз одни и те же ошибки. Считайте, смотрите, приезжайте и снимите виллу у моря на пару недель. Очень быстро становится ясно, что ни на приросте стоимости, ни на аренде сделанные ставки отыграны не будут. При этом крупные города вроде Барселоны или Никоссии, которые кроме туристического потенциала обременены в хорошем смысле иными интересами жителей, не обеспечат более 3-4% годовых от вложений. Игра не стоит свеч, регион Средиземноморья остается приятной сказкой и мечтой об отдыхе с ограниченным рынком элитного дорогостоящего наследственного жилья.

Заключение

Несмотря на критику и одновременное превознесение недвижимости различными финансовыми консультантами, она выступает нормальным заурядным финансовым активом, который должен присутствовать в большинстве инвестиционных портфелях, превышающих 200 тысяч евро. Это не сказка и не грааль. Стабильная низко рисковая часть портфеля с дисконтированным доходом от сдачи в аренду, на который стоит обращать в первую очередь внимание при покупке.

Риски есть всегда, но подсчеты, опыт друзей и знакомых, а также грамотные партнеры позволяют их существенно снизить. Бездумные вложения в случайные объекты, как и в случайные проекты, могут обернуться крахом неликвида. Об этом нужно помнить всегда. На моей практике существует положительный опыт инвестирования по Европе, в том числе и критикуемых мной приморских зонах. Да и негативный опыт соотечественников, которые не удовлетворены квартирой с видом на старый город в Риге также имеет место быть. Оступаются на ровном месте.

Мои предложения и рассуждения основаны на долгосрочном видении, а также на противостоянии толпе. Быть в тренде для долгосрочного инвестора не всегда полезно, а подражание удачному опыту может быть неудачным.

Последний совет, который я могу дать относительно недвижимости за рубежом. При прочих равных условиях покупайте квартиры или офисы там, где сможете потом жить, работать, растить детей, состариться в конце концов. Самостоятельно. Если до ближайшего города час езды по трассе, или о школах поблизости никто не слышал, если в округе нет местных жителей-аборигенов, или общественного транспорта с адекватным маршрутом, полноценного супермаркета, подыщите предложение получше.

С уважением, Виталий О.Х.