Золотое правило получения кредита говорит о том, что разумнее всего брать ипотеку в том виде валюты, в котором вы получаете основной доход. Так правильно, но не всегда выгодно.

Большинство отечественных банков выдают ипотечные займы в рублях, американских долларах и евро. Рассчитаем получение в каждой из них. За основу возьмём жильё, стоимость которого составляет 3 млн рублей, первоначальный взнос - 500 тыс. рублей, а срок выплат - 10 лет. В первой десятке выгодных рублевых предложений минимальная сумма переплаты за указанный срок составит 1,16-1,42 млн рублей (этот показатель может меняться как в большую, так и в меньшую сторону в зависимости от ситуации на финансовом рынке).

Если взять аналогичную сумму в долларах, то сразу можно почувствовать выгоду: в пересчёте на рубли переплата в первой десятке предложений банков колеблется в пределах от 756 тыс. рублей до 1,1 млн рублей. Выгоду можно почувствовать и от евро-ипотеки, где переплата составляет от 756 тыс. рублей до 1,5 млн.

Таким образом, если соотношение валют продержится на сегодняшнем уровне в течение будущих 10 лет, то выгоднее всего брать кредит в американских долларах, на втором месте идут займы рублях, а на третьем - в евро.

Нельзя забывать, что ежедневно подвержен изменениям. Это означает несколько вариантов событий. Во-первых, вам повезёт, если вы возьмёте кредит в той валюте, которая со временем станет обесцениваться - так будут сэкономлены деньги и появится возможность быстрее вернуть деньги.

Второй вариант подразумевает периодические подъёмы и падения курса в пределах средних показателей - так кредит будет погашаться согласно запланированному сценарию.

Третий сценарий самый негативный: если курс валюты серьёзно вырастет, а доходы поднимутся на меньший уровень - тогда станут возникать проблемы с выплатой кредита, что может привести к попаданию в долговую яму или к изъятию приобретённой недвижимости в счёт долга.

Стоит напомнить, что от валютных колебаний никто не застрахован. Эти риски почти не зависит от вас. Например, те, кто получал кредиты в долларах во время минувшего экономического кризиса в 2008 году, когда доллар стоил 37 рублей, сейчас чувствуют заметную выгоду, поскольку в настоящий момент курс «плавает» вокруг 33 рублей за единицу. И, напротив, во время дефолта 1998 года обладатели долларовых кредитов были поставлены на грань разорения по причине скачка американской валюты с 6 рублей до 29 рублей.

Изучив поведение валют за последние 10-15 лет, можно прийти к выводу, что ипотечный кредит в иностранной валюте является выгодным, если он берётся на краткосрочный период (в пределах нескольких лет). Если период выплат составит 5-20 лет, то предпочтительнее брать заем в рублях. При этом стоит учитывать, что ни одна из валют не может гарантировать своего дефолта или резкого роста стоимости.

Совет Сравни.ру: В периоды кризисов лучше воздержаться от ипотеки в иностранной валюте.

Ипотечные кредиты в банках можно получить в различных валютах: в долларах, в евро, в Швейцарских франках или даже в Японских йенах. Это - известно, а потому не интересно.

Сложностей с получением ипотеки в иностранной валюте нет никаких: нужно выбрать банк, где условия кредитования получше, да в анкете-заявлении на ипотечный кредит поставить галочку напротив той валюты, в которой желаете взять кредит.
В остальном - никаких отличий от получения кредита в рублях: те же проверки заемщика различными службами банков, то же принятие решения банком относительно возможности предоставления Вам кредита:
- дам;
- не дам;
- дам, но не Вам.

Плюсы валютной ипотеки.

Плюс валютной ипотеки один: номинальные ставки по валютным кредитам, как правило, ниже, чем по кредитам в рублях .

Например, имея первый взнос 20% от стоимости передаваемой в залог банку квартиры и доходы, подтверждаемые справкой по форме 2-НДФЛ, кредит в долларах можно получить по ставке 8,5% годовых, в то время как в рублях ставка по кредиту будет от 11,5 - 12% годовых.

Средний кредит в Москве (по информации Центрального Банка Российской Федерации) составляет примерно 4 миллиона рублей;
в то время как средний «срок жизни» ипотечного кредита составляет 7 лет.

Подставим в соответствующие данные, и посчитаем разницу. (Я предлагаю воспользоваться именно этим калькулятором, потому что большинство банков используют сейчас аннуитетные платежи погашения кредита, когда каждый месяц заемщик платит одинаковую сумму платежа, состоящую из процентов за пользование кредитом и денег в счет погашения основного долга.

Итак, для расчета переплаты по кредиту в долларах подствим:

• Срок кредита: 7 лет.

Считаем и получаем:
Всего заплачено: 5 236 968

В погашение процентов: 1 236 968

Заметьте: за 7 лет переплата составила всего 1 236 968 рублей.

Терерь посчитаем переплату по кредиту в рублях. В калькулятор подствим:

• Размер кредита: 4 000 000 рублей;
• Процентная ставка по кредиту: 11,5% годовых;
• Срок кредита: 7 лет.

Считаем и получаем:
Всего заплачено: 5 753 139
В погашение долга: 4 000 000
В погашение процентов: 1 753 139

Заметьте: за 7 лет переплата составила уже 1 753 139 рублей, то есть на 516 171 рубль больше!
Как видите, при валютной ипотеке переплата по кредиту меньше, а значит, валютная ипотека выгоднее... вроде бы выгоднее...
А если разобраться - не слишком-то и выгодна валютная ипотека.

Минусы и риски валютной ипотеки

В примере выше, я сознательно допустил одно лукавство: я не стал переводить рубли в доллары, когда считал переплату по кредиту. Я предположил, что курс валюты изменяться не будет, что он будет постоянным: таким же, как при выдаче кредита.

Вот смотрите: в 2008 году до августа месяца курс рубля к доллару был меньше 24 рублей за 1 доллар США.
А теперь представьте, что именно в середине 2008 года, Вас «угораздило» взять кредит именно в долларах США.
Представили?
4 миллиона кредита - это примерно 166 667 долларов США по курсу 24 рубля за доллар.
Но в августе 2008 года курс начал медленно и верно расти, достигнув в марте 2009 значения 36 рублей за доллар.
Потом, правда, курс начал снижаться, но если посчитать средний курс рубля к доллару за 4 года после 2008, то средний курс за это время был на уровне 31 рубля за доллар.

Предположим, что курс не будет меняться, и что в последующие 3 года также останется на уровне 31 рубль за 1 доллар США.

Наш долг по кредиту, в размере 166 667 долларов США, составит по курсу 31 рубль за 1 доллар, 5 166 677 рублей.

Предлагаю в калькулятор подставить размер кредита не в рублях, а в долларах США:

• Размер кредита: 166 667 долларов США;
• Процентная ставка по кредиту: 8,5% годовых;
• Срок кредита: 7 лет.

Считаем и получаем:
Всего заплачено: 218 207,44
В погашение долга: 166 667
В погашение процентов: 51 540,44 долларов США

А теперь сделаем самое интересное: посчитаем все, что заплачено заемщиком по кредиту (и в счет погашения основного долга, и проценты за 7 лет) по курсу 31 рубль за 1 доллар США:
218 207.44 х 31 = 6 764 430,6 рублей.
Изначально долг заемщика был (по условию) 4 миллиона рублей. То есть, 4 миллиона - это те чужие деньги, которые взяли, а затем вернули.
Переплата по кредиту составляет:
6 764 430,6 рублей - 4 000 000 рублей = 2 764 430,6 рублей.

Заметили?
Вроде и ставка по кредиту значительно меньше, но за счет выросшего валютного курса, переплата по валютному кредиту оказалась больше.

И это еще не самое страшное при кредитовании в валюте.
Самое страшное при валютной ипотеке - рост курса «в моменте».

Самый страшный риск валютной ипотеки

Курс валюты то растет, то падает. Среднее изменение валютного курса на протяжении нескольких лет может быть сравнительно небольшим (хотя, рост курса с 24 рублей за доллар до 31 рубля за доллар небольшим назвать можно достаточно условно.
Но, как помните, были моменты времени, когда курс доллара составлял 36 рублей за доллар.

Представьте, что заемщик с зарплатой 80 000 рублей в месяц берет кредит 4 000 000 рублей, что по курсу 24 рубля за доллар равно кредиту 166 167 долларов США, и берет этот кредит на 15 лет. Представим также, что зарплата 80 000 рублей состоит из оклада 60 000 рублей и премии 20 000 рублей.
Платеж по кредиту составляет 1 592,76 долларов США или (в пересчете на рубли) - 38 226 рублей.
Жить можно: после платежей по кредиту «на жизнь» остается 80 000 рублей - 38 226 рублей = 41 774 рублей

Но курс изменился. И, как помним, в феврале-марте 2009 курс рубля к доллару составлял 36 рублей за доллар. Тот же платеж по кредиту в размере 1 592,76 долларов США по курсу 36 рублей составляет 57 339,36 рублей, то есть, «на жизнь» остается 80 000 рублей - 57 339 рублей = 22 661 рубль.
Как помним, в 2009 году, многие предприятия перестали платить своим работникам премии. А это значит, что доход заемщика уменьшился до размера оклада, а потому, «на жизнь» у заемщика стало оставаться 60 000 рублей - 57 339 рублей = 2 661 рубль.

И тот риск, что из-за изменения курса, платеж по кредиту окажется больше дохода заемщика, это, пожалуй, основной риск: ну не может человек по кредиту платить больше, чем зарабатывает, не может тратить все, что зарабатывает, на обслуживание долга!

Беря ипотеку в валюте, заемщик сам, самостоятельно берет на себя валютный риск! Изменение курса рубля по отношению к валюте кредита - это не страховой случай: это исключительно риск заемщика!

Позиция банков в вопросах валютного кредитования предельно проста:
В какой валюте кредит заемщик просил - в такой валюте и выдал; в какой валюте кредит выдал - в такой и верните, пожалуйста. Риск изменения курса валюты - не риск банка, а риск заемщика.

Большой плюс валютной ипотеки

Мы посчитали ситуацию, когда заемщик взял кредит по низкому курсу, а курс затем вырос.
Но, справедливости ради, давайте посмотрим на обратную ситуацию: заемщику повезло взять кредит не летом 2008, когда курс был 24 рубля за доллар, а в марте 2009 года, когда курс был 36 рублей за доллар.
Те же 4 миллиона кредита по курсу 36 рублей составляют 111 111 долларов США.

Подставим в калькулятор новые данные:

• Размер кредита: 111 111 долларов США;
• Процентная ставка по кредиту: 8,5% годовых;
• Срок кредита: 7 лет.

Считаем и получаем:
Всего заплачено: 147 807.05 долларов.

Но средний курс валюты, при котором проходило погашение долга, не 36 рублей за 1 доллар, а 31 рубль. Следовательно, заемщик по такому кредиту заплатил:
147 807,05 долларов х 31 = 4 582 018,5 рублей.
А переплата по кредиту составила за 7 лет всего 582 018,5 рублей.

Осталось совсем немного: выбрать правильный момент для получения кредита - и вперед!

Если получится - бонусом будет минимальная переплата по кредиту, а если не повезет, то риск - остаться и без денег, и без квартиры.

Не знаю как Вы, а я на себя риски валютной ипотеки брать не хочу.

Некогда можно было лишь предположить, что ипотека, взятая в иностранной валюте, например, в долларах обойдется значительно дешевле рублевой, ведь процентные ставки в этом случае предлагались более заманчивые. Но только за первые месяцы 2015 года можно наблюдать существенные изменения курса и для многих такая ипотека становится просто неподъемной. Что делать заемщикам, если их ипотека «валютная», кроме отслеживания последних новостей?

Возможные варианты решения

Самое главное для заемщика – это не прекращать вносить ежемесячные платежи, так как банк может легко обратить взыскание на залоговое имущество для погашения долга и на помощь государства можно не рассчитывать. Предполагается, если имеются систематические нарушения внесения ежемесячных платежей, например, больше 3-х раз в течение 1 года.

Поэтому неуплата приведет к тому, что недвижимость, которая находится в ипотеке, просто будет реализована в судебном порядке. Если залом выступает другое имущество или недвижимость заемщика, то именно оно будет продано на аукционе или конкурсе для оплаты задолженности. Если нет желания увидеть такой сценарий развития событий, то следует обратиться к сотрудникам банка при возникновении первых трудностей с оплатой ипотеке в долларах. Что делать дальше подскажет консультант. Обычно есть всего два пути:

• Помощь государства.
• Рефинансирование.

В первом случае заемщику потребуется отвечать некоторым условиям, например, относиться к социально незащищенной категории граждан (многодетные семьи, неполные и так далее), только тогда можно рассчитывать на помощь государства. Для остальных подходит только один вариант – рефинансирование.

Что собой представляет рефинансирование?

Рефинансирование – это банковская услуга, которая представляет собой изменение условий кредитования. Если ипотека в долларах, то клиенту может быть предложено:

• изменить валюту на рубли;
• увеличить срок кредитования (тем самым уменьшив сумму ссуды);
• изменить сумму кредита и так далее.

Схем может быть предложено несколько, но следует понимать, что банк вправе как согласиться на рефинансирование ипотека в валюте, так и отказать. Идеальным вариантом можно считать перевод ипотеки, в пересчете на рубли. Но заемщику следует быть готовым к следующим негативным моментам:

• Процентная ставка будет выше, чем выплачивалась в ипотеке в валюте.
• Дополнительно от заемщика потребуется провести новую оценку недвижимости, причем за счет собственных средств.
• Возобновляется процедура получения подтверждения предоставления ипотеки (андеррайтинг).
• Обязательное заключение нового страхового договора на недвижимость на 2015 год.
• Внесение платы за оформление залога в регистрационной службе.
• Внесение комиссии за выдачу кредита, а также другие дополнительные платежи.

Конечно, нет гарантии, что это все обязательно потребуется, но как показывает практика, с этим сталкиваются все заемщики, которые желают переоформить ипотеку в валюте на рубли.

Стоит ли продавать квартиру?

Некоторые специалисты предлагают и третий вариант – продажа квартиры. Такой способ имеет свои достоинства и недостатки. В первую очередь, следует учитывать, что стоимость жилья за период кризиса не особенно увеличится, тогда как сумма кредита существенно возрастает, поэтому вырученной суммы может не хватить на полное покрытие долга. Решившись на такой шаг, следует подумать несколько раз и взвесить все за и против.

Судебное взыскание

Банк имеет полное право, обратится с иском, если заемщик длительное время не вносит средств по ипотеке. Тогда недвижимость просто взыскивается (99% случаев). Решение, которое принимает суд, обязательно уточняет, какая сумма подлежит обязательной выплате банку, каков будет порядок реализации жилья, стартовая стоимость залога (определяется по согласованию с банком) и так далее.

Если после реализации недвижимости, вырученных средств оказалось недостаточно, то заемщику предстоит также погашать оставшийся остаток. Поэтому не стоит надеяться, что таким образом можно навсегда избавиться от ипотеки в долларах, как правило, люди становятся должниками банков на долгие годы, даже лишаясь жилья, ведь она продается на 25% ниже рыночной стоимости. Но следует также учитывать, что за 2015 год стоимость жилья существенно возросла.

Отсрочка реализации недвижимости

Если у заемщика были уважительные причины, то суд может отложить реализацию сроком на один год. Но только тогда, когда залогодержатель является физическим лицом. Такая отсрочка не является освобождением от обязанности возместить убытки по кредиту, которые возникают за время неустойки.

Суд может отменить решение об обращении взыскания, если заемщик за период отсрочки полностью погасит кредит в долларах или удовлетворит требования банка.

Когда банк не может взыскивать недвижимость?

Банковское учреждение не всегда может взыскивать залоговое имущество. Например, если общая сумма просрочки будет составлять менее 5 % от просроченного платежа исходя из оценочной стоимости предмета ипотеки и если период просрочки не больше 3-х месяцев. Не взыскиваться залоговое имущество будет только при одновременном выполнении обоих условий.

Ипотека в долларах – это хорошая возможность получить кредит на жилье с некоторыми преимуществами.

Кредит на квартиру часто является единственным выходом для тех, кто хочет приобрести собственное жилье.

С учетом огромной суммы, которую предоставляет , внушительного срока и сильной разницы в условиях многие стараются оценить все варианты и подобрать наиболее выгодное предложение, чтобы сократить переплату.

Многие останавливаются на таких условиях как ипотека в долларах. У данного займа есть свои положительные и отрицательные стороны, самое главное умело воспользоваться первыми и постараться смягчить вторые.

Риски ипотеки в долларах

Многие считают основной отрицательной особенностью рост курса. Валюта обычно увеличивается, хоть на немного, каждый год.

К сожалению, иногда бывают и такие ситуации, когда доллар слишком быстро может скакануть и заемщик в результате потеряет все преимущества, но это редкость.

В нашей стране предлагается обычный займ под 14 процентов, а валютный под 9, поэтому выгода на лицо, а в крупных суммах подобная разница в переплате очень хорошо заметна и дает сильную экономию.

Есть несколько простых правил, чтобы увеличить плюсы от подобного займа:

• стараться брать кредит на пике валют. Допустим, ипотека в долларах 2015 может быть крайне выгодна из-за девальвации рубля, когда экономическая ситуация в стране придет в норму общий долг и ежемесячный платеж существенно снизятся, благодаря снижению курса;
• выплачивать как можно быстрее. Следует учитывать то, что валюта может быть непредсказуемой. Если сам заемщик отмечает снижение долга, то следует максимально быстро его гасить, пользуясь преимуществом;
• необходимо стараться предсказывать валютное будущее. Лучше всего регулярно читать о предположениях специалистов, смотреть экономические новости и своевременно принимать меры.

При разумном подходе низкая процентная ставка, а также подорожание недвижимости могут серьезно сыграть на руку.

Ипотека в долларах очень выгодна благодаря , а также из-за низких цен на недвижимость, вполне возможно в результате будет выигрыш в деньгах даже в несколько раз.

Самое главное не гасить слишком большими платежами ипотеку до тех пор, пока не закончится кризис, хотя обычно это явление на год или два, а затем можно почувствовать все преимущества.

Решение рассчитано на долгосрочную перспективу, поэтому обязательно стоит просчитать все риски, а лучше даже воспользоваться помощью профессионала, плата за его услуги в дальнейшем окупится в десятки раз.

Рефинансирование ипотечного кредита в долларах

К сожалению, далеко не всегда выгода настолько явная, а иногда даже возникают проблемы.

Многие из тех, кто взяли ипотеку пару лет назад и даже в том году уже отчаялись в своем решении. В первую очередь подешевели квартиры и дома, а значит, им приходится платить намного больше, чем реальные цены в настоящий момент.

Особенно пострадали те, ведь многие получили кредит по повышенной ставке, лишь бы банк дал положительный ответ.

Решение проблемы предлагается в виде рефинансирования кредита. Это дополнительная подстраховка для подобных случаев.

Это вполне может стать находкой для тех, кто вовремя смог предсказать ситуацию в мировой экономике и своевременно провести рефинансирование.

Особенно успешно могут играть на данном факторе те, кто получает заработную плату в долларах и имеет в этой же валюте, тогда в зависимости от курса он может проводить рефинансирование.

В 2015 году скачок был слишком значительным, именно поэтому правительство решило принять некоторые необычные меры.

В том случае, если переплата получилось больше установленной границы, позволят остаться на прежнем курсе или же провести более выгодное рефинансирование.

Для многих это стало единственным вариантом, ведь с ростом доллара выросли цены, а у многих заработные платы остались прежними или даже понизились.

2015 год стал очень печальным для тех, кто уже имеет валютную ипотеку, однако государство постаралось частично компенсировать эти потери.

Однако, для того, чтобы сейчас ипотеку в валюте — это время подходит идеально.

Ипотечный кредит – долгосрочный займ на крупную сумму. Чтобы хоть как-то сэкономить на переплатах в условиях колебания иностранной валюты некоторые граждане предпочитают воспользоваться долларовым кредитом. Банки, выдающие ипотеку в долларах, как правило, снижают процентную ставку. У данного вида займа есть как плюсы, так и существенные минусы, которые необходимо учесть перед оформлением кредита.

Процентная ставка по ипотеке в долларах

При стоимости доллара менее 40 рублей кредитные организации предлагали достаточно выгодные ипотечные условия. Процентная ставка была ниже 9%. Ставка рублевой ипотеки была на 2-3% выше. Низкая переплата и приемлемый ежемесячный платеж стимулировали заемщиков оформлять ссуду в валюте. Сегодня ставка по долларовой ипотеки от 9,5 до 16% годовых.

Где оформить ипотеку в долларах

К 2016 году, крупнейшие финансовые организации страны, такие как Сбербанк, ВТБ, Юникредитбанк убрали программы кредитования в иностранной валюте.

Внимание! Банки, предоставляющие ипотеку в долларах, предлагают рассмотреть квартиры, находящуюся на балансе организации. Иногда покупка залоговой недвижимости обязательное условие.

В Москве, долларовые ипотечные продукты предлагают два банка Владпромбанк и Москоммерцбанк:

Как взять ипотеку в долларах

Порядок оформления долларового жилищного кредита в долларах не отличается от стандартного процесса рублевой ипотеки. Требования к заемщику:

• Возраст от 18 до 65 лет;
• Положительная кредитная история;
• Стабильный доход;
• Российское гражданство;
• Официальное трудоустройство.

Пакет документов стандартный:

• Паспорт;
• СНИЛС;
• Справка о доходах 2-НДФЛ;
• Отчет оценочной организации о стоимости жилья;
• Технический паспорт и другие документы на приобретаемый объект.

В качестве залога выступает приобретаемый объект недвижимости. Можно предоставить поручителя.

Что делать с ипотекой в долларах

Ипотека в долларах предполагает зависимость суммы ежемесячного платежа от колебаний курса. Чтобы избавится от данного бремени, рекомендуется рефинансировать кредит. Это позволит перевести долг в рубли.

Предложения банков по рефинансированию долларовой ипотеки:

В некоторых случаях подойдет реструктуризация долга:

• Уменьшение ежемесячного платежа;
• Увеличение срока кредита.

Если прошло более 80% кредитного срока, то рекомендуется погасить основной долг. Самым крайним вариантом является продажа квартиры.

Ипотечный кредит в долларах

Займы в долларах приобрели популярность, когда курс иностранной валюты испытывал колебания. В условиях повышения цен на недвижимость и снижении курса валюты долларовые ипотечники могли сэкономить на переплате.

Однако в 2014 году доллар поднялся почти в три раза. Такое изменение рынка поставило валютных заемщиков в сложную ситуацию. Новые экономические условия сделали ежемесячный платеж неподъемным. Наряду с повсеместным сокращением, у многих заемщиков образовались задолженности.

Внимание! Ипотека в долларах подходит только сотрудником внешнеэкономических компаний. При колебании курса, зарплата таких работников меняется пропорционально задолженности по кредиту.

Сегодня курс доллара несколько стабилизировался. При этом наблюдается очевидная тенденция — колебания иностранной валюты происходят только на увеличение. Вероятность, что курс вернется к прежним отметкам, равна нулю. В данной экономической ситуации долларовая ипотека выгодна только, тем, кто получает зарплату в иностранной валюте.