Последние два года отмечается замедление темпов роста ипотечного рынка. Ожидается, что в 2013 году объем ипотечного кредитования вырастет на 26%, в то время, как годом раньше прирост за первое полугодие составил 57%. В следующем году снижение роста ипотеки продолжится, и по прогнозам прирост за 2014 год составит 15%-20%. Сегодня в статье мы рассмотрим:

Прогнозы по процентным ставкам

Причины снижения объема ипотечного кредитования

Структуру рынка ипотечного кредитования

Позиции банков на рынке ипотечного кредитования

Причины снижения объема ипотечного кредитования – в росте процентных ставок начиная с 2012 года и неопределенность на мировых финансовых рынках. Только во втором полугодии ставки немного понизились. Первым понизил потом и АИЖК. В условиях конкуренции многие банки снизили требования к заемщикам и к первоначальному взносу по ипотеке.

Динамика изменений процентной ставки

В июне 2011 года процентная ставка составляла 12,3%, в июне 2012 года произошло снижение ставок по ипотеке до 12% годовых, а в июне 2013 года ставка поднялась до 12,7% годовых. К концу 2013 года процентные ставки немного понизились, и кредит можно получить под 12% годовых.

Некоторые аналитики прогнозируют снижение ставок в 2014 году за счет того, что банки сейчас нуждаются в заемщиках больше, чем во вкладчиках. Об этом говорит снижение ставок по депозитам в 2013 году.

Однако многие специалисты считают, что ставки могут и увеличиться, в зависимости от ситуации на экономическом рынке. Банки закладывают в кредит все виды рисков, которые возросли. Предпосылками к снижению ставок выступают экономическая стабильность, прозрачность рынка и прогнозируемость инфляции, но пока данных предпосылок нет, а ситуация с инфляцией остается неясной.

Однако российские власти постоянно высказываются о необходимости снижения процентных ставок по ипотеке. Представители Центрального Банка считают, что в 2014 году инфляция будет замедляться до уровня 5% и ниже. После того, как инфляция снизится до уровня 3%, можно будет говорить о снижении ставок до желаемых 6% годовых.

Структура ипотечного рынка

С середины 2012 года структура ипотечного рынка существенно изменилась. Все больше растет доля кредитов на приобретение жилья на первичном рынке. По итогам первой половины 2013 года доля ипотеки на первичном рынке составила более 30% от общего объема кредитов на жилье.

Увеличение объемов выдачи кредитов на покупку первичного жилья связано с ростом строительной отрасли. Начиная с 2011 года, наблюдается постоянный рост ввода в эксплуатацию нового жилья. Особой популярностью пользуются новостройки Новой Москвы, в которой планируется построить до конца 2013 года 1,1 млн. квадратных метров жилья.

Скорее всего, при сохраняющихся темпах роста жилищного строительства, темп прироста выдачи ипотеки в 2014 году сохранится, и до конца года составит 40% общего объема ипотечных кредитов. Увеличение объемов строительства и ипотечного кредитования в направлении первичного жилья способствует увеличению предложения, и как следствие, повышению доступности жилья.

Однако при этом к кредитным рискам добавляются высокие риски строительной отрасли. На фоне высоких темпов строительства и повышения спроса на недвижимость банки существенно снизили требования к объектам недвижимости. В случае экономического спада в 2014 году это может привести к временной остановке объектов с низкой долей готовности, что отразится на спросе на ипотеку в недостроенных домах и на качестве уже выданных кредитов.

Позиции крупнейших банков

Государственные банки продолжают доминировать на рынке ипотечного кредитования. За первое полугодие 2013 года Сбербанк, ВТБ24 и Газпромбанк увеличили свою долю выдачи ипотеки с 65% до 68% всего объема ипотечного рынка. В целом доля государственных финансовых институтов, таких как Сбербанк, ВТБ 24, Газпромбанк, Связь-Банк, Банк Москвы, превысила 74% общего рынка.

В 2013 году ВТБ24 значительно усилил позиции. В 2012 году его доля была 14%, а в 2013 году выросла до 18%, что обгоняет темп прироста рынка в 2,5 раза. Доля Сбербанка в общем объеме выдачи ипотеки в последние два года продолжает снижаться и в первом полугодии 2013 года составила 43%, в то время как в тот же период 2012 года она составляла 45%.

В усилении роли государственных банков играет роль и возвращение на рынок Банка Москвы, который за первые шесть месяцев 2013 года выдал в 15 раз больше кредитов, чем за первое полугодие 2012 года.

Лидером по выдаче кредитов на покупку жилья на первичном рынке является банк «Возрождение», в котором доля выдачи ипотеки на первичном рынке составила 83% всего объема ипотечного кредитования. В Банке «Санкт-Петербург» объем кредитов на покупку жилья на первичном рынке – 81% всего объема ипотеки.

Государственные банки работают с первичным рынком менее активно: в банке ВТБ 24 объем кредитов на покупку первичного жилья составляет 38%, а в Банке Москвы – 30% от общего объема ипотечных кредитов.

По итогам шести месяцев 2013 года в десятку крупнейших ипотечных банков вошли Банк «Санкт-Петербург», темпы прироста выдачи ипотеки которого составили 215,2%, «Райффайзенбанк», с темпами прироста 130,1%, и «Ханты-Мансийский банк» – темп прироста 116,2%.

Условия получения ипотеки

Для большинства жителей России кредит на жилье остается недоступным. Изменить ситуацию может только снижение цен на недвижимость на 30%. В тоже время требования к заемщикам значительно снизились, и оформить ипотечный кредит стало намного легче, чем несколько лет назад.

Средний возраст заемщиков становится ниже, и большее количество людей в возрасте 25-35 лет оформляют ипотеку. Чаще всего заемщики – это мужчины в возрасте до 35 лет с высшим образованием, стабильной работой, положительной кредитной историей, которые проживают в городе с населением более 500 000 человек. Ипотеку обычно оформляют супруги с высшим образованием в возрасте от 25 до 45 лет с одним ребенком и семейным бюджетом от 60 000 до 110 000 рублей.

Наиболее лояльные требования банки выдвигают при оформлении кредитов на жилье эконом-класса, потому что оно отличается минимальными рисками. Самые жесткие требования выдвигаются при покупке в кредит элитной загородной недвижимости.

В последнее время снизились требования к срокам и месту работы. Стало реально оформить кредит заемщикам творческих специальностей и клиентам с нестабильным доходом. Многие банки вводят ипотечные программы по одному или двум документам.

Например, Сбербанк, ВТБ24, Росбанк, ДельтаКредит выдают кредиты без подтверждения дохода и трудовой занятости, при условии внесения первоначального взноса от 30% стоимости недвижимости. В Альфа-Банке корпоративные и зарплатные клиенты могут получить ипотеку под 11,7% годовых при первом взносе от 40% стоимости жилья.

Для привлечения клиентов банки разрабатывают комплексный подход к ипотеке, при этом заемщики имеют доступ к кредитным картам, потребительским кредитам, вкладам и страховым услугам. Такой подход позволяет снизить стоимость ипотеки. Более демократичные требования выдвигаются к минимальному первоначальному взносу, который уменьшился до 10%.

Цены на недвижимость в Москве

Цены на жилье продолжают расти. С 1 января 2013 года до 1 мая 2013 года в Москве и Московской области стоимость новостроек увеличилась на 16,5%. В ближайшее время стоимость жилья увеличится до 20%.

На элитное жилье и недвижимость бизнес-класса цены растут ориентировочно на 10%-15% в год, а прирост цен для Подмосковья до конца 2013 года достигнет 20%. Самым большим спросом пользуется жилье эконом-класса, поэтому в 2014 году будет строиться много недвижимости небольшого метража. Это позволит снизить цену до минимума.

Стоит ли брать?

Стоит ли брать ипотеку в 2014 году? Заинтересованность в ипотечных кредитах не уменьшается. Из-за того, что многие заемщики выплачивают кредит досрочно, рост цен на недвижимость компенсирует проценты по кредиту. По статистике ипотеку чаще всего оформляют люди, у которых уже есть сбережения. Поэтому они вносят первоначальный взнос до 55% стоимости жилья, и впоследствии, стараются погасить кредит досрочно.

В усредненном значении заемщик успевает выплатить 20% ипотеки до момента досрочного погашения. С учетом того, что цены на недвижимость в Московском регионе повышаются до 10% ежегодно, а процентная ставка по кредиту в среднем 12,6%, то фактор стоимости недвижимости не играет решающей роли.

Ипотека – это реальная возможность, имея небольшую сумму денег, стать владельцем квартиры. Часто оплата аренды жилья и коммунальных услуг выходит дороже, чем выплата ипотечного кредита. К тому же это выгодное вложение средств. Ведь с учетом инфляции и роста цен на недвижимость, проценты по ипотеке практически полностью компенсируются. Особенно если есть возможность внести достаточно крупный первоначальный взнос и выплатить кредит досрочно.

Наступил новый год, а значит, уже можно сделать предварительный прогноз, какой будет ситуация на рынках недвижимости и ипотеки в 2014 году. Чего ожидать людям, подумывающем о жилищном кредите или уже взявшим ссуду на приобретение квартиры: ставки вырастут или упадут? Что будет с ценами на недвижимость? Сложнее или легче будет получить ипотеку, и чего ожидать заемщикам от крупнейших игроков рынка: Сбербанка, ВТБ24 и Альфа-Банка?

Рынок недвижимости

О том, что жилая недвижимость в России из-за своей цены доступна, мягко говоря, не всем, можно даже не говорить. При этом складывается парадоксальная ситуация: с одной стороны, потенциальный спрос на жилье очень далек от удовлетворения; с другой - на рынке крайне мало предложений с адекватным соотношением цена - качество, а с третьей – на вторичном рынке предлагается немало жилья, не соответствующего потребностям покупателей, которое висит на риэлтерских сайтах много месяцев подряд. Другими словами, цены на недвижимость практически топтались на месте; некоторые эксперты называют такое положение дел «ценовой консервацией» и утверждают, что предпосылок для его изменения не наблюдается, по крайней мере в первые месяцы 2014 года. Многие при этом ссылаются на долгосрочность тренда: стагнация цен на рынке жилья (среднегодовой рост – примерно 6%, по данным ГдеЭтотДом.Ru) наблюдается четвертый год подряд.

Прибавим общую неопределенность в экономике: практически нулевой рост ВВП и угроза рецессии, курс Центробанка на ослабление рубля, перспективы введения налога на жилье по рыночным ставкам, дорогие ипотечные кредиты – все это не способствует уверенности в завтрашнем дне ни у людей, думающих об ипотеке, ни у застройщиков. О последних следует сказать особо: высокая бюрократизация строительного сектора, а также дороговизна земель и другие факторы, о которых не принято говорить вслух, выливаются в ничтожно малые объемы строительства, при которых удовлетворить спрос граждан со средними доходами на доступное жилье попросту невозможно.

Не удивительно, что в своих прогнозах на 2014 год эксперты сходятся на том, что рынок недвижимости продолжит стагнировать, а цены на недвижимость останутся примерно такими же, как были в конце 2013 года. Существенно подорожают лишь жилые объекты, расположенные вблизи строящихся станций метро (в частности, в Москве).

Ипотечные кредиты

Вслед за «чисткой» банковского сектора Центральный банк РФ и лично Эльвира Набиуллина занялись разработкой действенных механизмов удешевления ипотечных займов. Инициатива госорганов не нова: еще в мае 2012 года вышел Указ Президента РФ № 600 «О мерах по обеспечению граждан доступным и комфортным жильем». Была поставлена задача снижения ставки по жилищным кредитам до уровня инфляции плюс 2,2 процентных пункта, а также на 30% увеличить количество выдаваемых ипотечных кредитов. На практике ситуация, к сожалению, пока обратная: средняя ставка по кредитам на жилье (в рублях) выросла с 11,9% годовых (январь-февраль 2012 года) до 12,6% (конец III квартала 2013 года). АИЖК даже прогнозирует, что по итогам IV квартала средняя ставка по ипотеке и вовсе достигнет 13% годовых.

Из этого следует вывод, что снижение ставок по ипотеке в 2014 году, скорее всего, не состоится. Произойти оно может только в случае давления Центробанка на крупнейших игроков рынка с одновременным внедрением тех самых «действенных механизмов», которые упоминались выше. Но даже в этом случае на ставку «инфляция + 2,2%» (то есть примерно 9% годовых) можно пока не рассчитывать. Во-первых, это слишком радикальное понижение, на которое банки попросту не пойдут, а во-вторых, такая ставка превышает ставку рефинансирования (под которую Центробанк предоставляет кредиты всем коммерческим банкам) менее чем на 1 процентный пункт – сейчас она составляет 8,25%. (собственно, одной этой цифры достаточно, чтобы забыть о падении ипотечных ставок ниже отметки 11%.)

В подтверждение этого вывода можно привести итоги опроса первых лиц российских банков, проведенного рейтинговым агентством «Эксперт РА»: 88% участников рынка не предвидят изменений процентных ставок по ипотеке в ближайшие шесть месяцев. Другими словами, ставки с большой долей вероятностью останутся на нынешнем уровне либо претерпят незначительные изменения (в пределах 0,5%). При этом специалисты «РА Эксперт» констатируют, что ожидания банков практически совпадают с их планами относительно процентных ставок по ипотеке: 75% опрошенных планируют в ближайшее время оставить их без изменения. Любопытно, что при этом каждый пятый респондент признался, что его банк подумывает удешевить кредит на жилье более чем на 0,5%.

Брать кредит нельзя ждать

Где поставить запятую в этой фразе – каждому придется решать самостоятельно. В данный момент процентная ставка – ключевой параметр при выборе банка (это мнение 83% банкиров, опрошенных агентством «РА Эксперт»). Лидеры в сегменте ипотечного кредитования – Сбербанк и ВТБ 24 – устанавливают достаточно высокую ставку: 13-14 процентов годовых. Впрочем, такие условия смягчаются льготными условиями для зарплатных клиентов и работников предприятий, прошедших аккредитацию банка, а таких клиентов очень много у обоих госбанков.

Итак, цены на недвижимость не растут, а процентные ставки могут снизиться в результате правительственных мер. Возникает вопрос: стоит ли брать ипотеку в 2014 году или можно подождать? С одной стороны, ставки по ипотеке могут снизиться – с учетом серьезной суммы понижение даже на 0,7 пункта даст заемщику неплохой выигрыш, а значит, можно подождать, пока «ипотечно-процентные» разработки Центробанка шагнут со страниц документов в реальную жизнь. С другой стороны, инфляцию тоже никто не отменял – по итогам 2013 года она составит около 7%; естественно, что дорожает при этом и недвижимость. Следовательно, тот, кто думает подождать с ипотекой и не брать ее в наступившем году, должен учитывать, что к концу 2014 года на жилье придется занимать еще большую сумму, чем сейчас (а значит, и процентов в абсолютном исчислении уплачивать больше).

Чего ждать от банков

На долю лидеров – Сбербанка, и – в данный момент приходится 68% ипотечного рынка. В 2014 году группа ВТБ (средняя ставка ВТБ24 по ипотечному кредиту - 12,43%) намерена увеличить ипотечный портфель на 40%, а Сбербанк хочет «прибавить» до 49% (сейчас 48%). Это означает, что оба банка продолжат активное продвижение своих жилищных кредитов – и, вполне возможно, немного снизят ставки, пользуясь своим положением лидеров рынка.

– крупнейший б анк без госучастия предлагает ипотеку под те же 12,5% (в среднем) и проводит акцию: с 5 декабря 2013 года по 5 февраля 2014 года клиенты, взявшие кредит на сумму от 5 млн рублей, получают скидку 0,5% от стандартной процентной ставки. Она сейчас составляет 11,7-13 процентов для наемных работников, 12,2-13 процентов – для индивидуальных предпринимателей и собственников бизнеса. С учетом акции, ипотечный заемщик Альфа-Банка сможет взять кредит на жилье практически под тот же процент, что и в АИЖК, предлагающем одну из самых низких по рынку ставок (11,2-12,5 процентов годовых). Наконец, в Газпромбанке можно взять ипотеку под 12-14,55 процентов.

Возникает вопрос: легче или сложнее будет получить ипотеку в 2014 году? Здесь ответ очевиден: без изменений. Хотя еще в 2012 году банки снизили требования к заемщикам (некоторые выдавали ипотечный кредит вообще без справок о доходе), и эта лояльность может «аукнуться» ростом просрочки платежей, закручивать гайки банки в начале 2014 года едва ли будут. Единственная категория заемщиков, к которой традиционно предъявляются жесткие требования, - люди со скромным первоначальным взносом. Но с этой точки зрения, следующий год никаких сюрпризов не принесет: как были ставки для таких клиентов выше, так суровыми и останутся.

Таким образом, заемщики могут ожидать разнообразных предложений и акций по ипотеке. А вот резкого снижения ставок пока ожидать не приходится, как и роста рынка доступного жилья.

Россияне привыкли решать свой квартирный вопрос с помощью заемных средств. Это показывают последние данные статистики, которые опубликовало Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК). Так, в прошлом году было выдано более миллиона ипотечных кредитов на общую сумму в 1,76 трлн. рублей. Это в 1,23 раза превышает уровень 2013 года в количественном и в 1,3 раза - в денежном выражении.

Замедление к концу года

Тем не менее, как отмечают аналитики, месячные темпы роста выдачи на протяжении года снижались - от 52% в январе до 13% в ноябре. При этом в декабре спрос на ипотечные кредиты и жилье был подогрет в результате девальвации рубля и решением Банка России о повышении ключевой ставки до 17%.

«В таких условиях потенциальные заемщики, имевшие на руках одобрение кредита, поспешили воспользоваться возможностью получить кредит по одобренным ставкам, - говорится в итоговом отчете АИЖК. - Основными причинами замедления рынка ипотеки стали рост ставок по ипотеке и ужесточение банками требований к заемщикам. С другой стороны, спрос на ипотеку в 2014 году поддерживался за счет инвестиционной активности населения из-за девальвации рубля и ожиданий будущего роста цен на квартиры».

Для сравнения, если в целом по году средняя ставки выдачи ипотечных кредитов составила 12,5%, то в декабре она поднялась до 13,2%. Как поясняют в АИЖК, статистики за январь пока нет. Тем не менее беглый анализ банковских предложений свидетельствует о росте средних ставок до уровня 19 - 20% годовых.

«Большинство участников пересмотрело в конце 2014 года основные условия выдачи ипотечных кредитов: повысило минимальный первоначальный взнос, отменило возможность получения кредита по двум документам или со справкой о доходах в свободной форме, - говорится в отчете АИЖК. - Ряд участников приостановили в декабре выдачу ипотечных кредитов или установили запретительные ставки в 30% и более. В январе 2015 года минимальные ставки по ипотечным программам уже выросли до 14,5 - 16% (за исключением отдельных совместных акций с застройщиками на приобретение жилья в конкретных жилых комплексах). Эти действия в сочетании с ростом ставок по кредитам ведут к охлаждению рынка, но насколько сильным будет эффект для рынка ипотеки в 2015 году, зависит, в первую очередь, от продолжительности периода повышенной волатильности на финансовых рынках, в том числе на рынке межбанковского кредитования и кредитования под залог активов».

В то же время, по словам аналитиков, программа субсидирования процентной ставки по ипотечным кредитам на приобретение строящегося жилья или жилья в новостройке позволит поддержать как рынок ипотеки, так и отрасль жилищного строительства. Эта мера должна начать действовать примерно с апреля, об этом на днях сообщили в Минстрое.

Высокое качество портфеля

В 2014 году банки активно конкурировали друг с другом за ипотечных заемщиков. Это сначала привело к снижению требований к потенциальным клиентам. Однако, несмотря на это, качество ипотечного портфеля сохраняется на высоком уровне. К примеру, доля ипотечных ссуд со сроком задержки платежей более 90 дней составляет всего 2,1%, а общий объем ипотечных ссуд без единого просроченного платежа - 95,5%.

«В то же время такая стабильность во многом обеспечивалась высокими темпами роста ипотечного портфеля, - отмечают в АИЖК. - В абсолютном выражении проблемные кредиты (с просрочкой более 90 дней) выросли за 2014 год на 38,8% - почти до 75 млрд рублей. Уже в начале 2015 года вместе с вероятным сокращением выдачи ипотечных кредитов может наблюдаться тенденция к росту не только объема, но и доли просроченной ипотечной задолженности».

При этом доля сделок с ипотекой тоже выросла до очередного рекордного уровня. По данным Росреестра, 26,7% всех прав собственности, зарегистрированных в сделках с жильем в 2014 году, приобретались с использованием ипотечного кредита. В целом рынок жилья по итогам года вырос на 10%, причем во многом этому способствовал декабрьский спрос.

Рост цен на жилье и роль ипотеки

Цены на жилье выросли в среднем за год на 5,9%. Это вдвое ниже официальной инфляции (11,4%), но в любом случае рост стоимости квадратных метров сохранил спрос со стороны тех, кто покупает недвижимость с инвестиционной целью.

«Устойчивый рост выдачи ипотечных кредитов на протяжении пяти лет привел к росту объемов строительства нового жилья, - отмечают в АИЖК. - Ввод жилья по итогам 2014 года составил 1,084 млн. квартир общей площадью 81,6 млн. квадратных метров, что стало абсолютным рекордом по вводу жилья за всю историю наблюдений в России (включая РСФСР в составе СССР). С учетом того, что не менее 40 - 50% сделок с жильем на первичном рынке совершалось при помощи ипотеки, ее развитие становится одним из определяющих факторов для сектора жилищного строительства и вносит ощутимый вклад в рост ВВП. В этих условиях замедление темпов роста рынка ипотеки может оказать сейчас гораздо более ощутимое влияние на экономику по сравнению с ситуацией 2008 - 2009 годов.

В целом, в 2014 году ипотека являлась самым благополучным сегментом кредитования населения и основным драйвером его роста. Так, объемы выдачи потребительских (не ипотечных) кредитов за 2014 год снизились на 7,6% по сравнению с прошлым годом, в то время как объемы выдачи ипотечных кредитов выросли на 30%. Доля выдачи ипотечных кредитов в общем объеме кредитования физических лиц по итогам 2014 года выросла на 5 п.п. (по сравнению с 2013 г.) и достигла рекордных 20,4%.

Таблицу к статье можно посмотреть .

4686 прочитано

По итогам прошлого года Сбербанк по-прежнему остается бесспорным лидером на российском рынке ипотечных кредитов. Многих потенциальных клиентов банка интересует ипотека Сбербанка в 2014 году, а именно: какие кредитные продукты, на каких условиях и с какими процентными ставками будут представлены Сбербанком в этом году, а также какие будут реализованы социальные проекты, облегчающие кредитование на обзаведение жильем.

Общее описание программ, существующих в Сбербанке

Сбербанк - это крупный банк с государственным участием, который выдает населению кредиты на покупку как готового, так и еще строящегося жилья в многоквартирных и индивидуальных домах, а также помогает приобретать гаражи и машиноместа, финансирует заемщиков, находящихся на военной службе и позволяет использование семейного материнского капитала.

Некоторые условия кредитования являются общими для всех существующих программ:

1. Срок выдачи кредита для всех программ установлен до 30 лет, исключение составляет военная ипотека, которая выдается не более, чем на 20 лет.

2. Минимальная сумма кредитования установлена в сумме 45 тысяч рублей. Все кредиты за исключением «материнского» и «военного», выдаются как в рублях, так и в иностранной валюте (евро и доллары). Максимальную сумму кредитования определяет сам Сбербанк, исходя из индивидуальных особенностей каждого конкретного случая.

Эта сумма рассчитывается исходя из нескольких условий, а именно:

• документально подтвержденного дохода (зарплаты по основному и дополнительному месту трудоустройства, дохода от индивидуального предпринимательства, пенсионных выплат или частной практики и любых других источников дохода, не запрещенных законодательством, как, например, аренды недвижимости, вознаграждения, получаемого за использование интеллектуальной собственности или по договору ГПХ);
• стоимости объекта недвижимости, реализуемого заемщиком, созаемщиком или членами их семе, подтвержденной документально (имеется в виду недвижимость, реализуемая для получения возможности внесения первоначального взноса для покупки новой недвижимости). Максимальная сумма кредитования в этом случае не может превышать разницы между продаваемым и приобретаемым объектами недвижимости.

3. Наименьшая процентная ставка:

• в рублях процентная ставка устанавливается в размере 12%, исключение составляют «материнский» кредит и за городом, ставка по которым может составлять 11,5%;
• валютные кредиты выдаются под 10%, за исключением кредита на постройку жилого дома и «гаражного» кредита, где процентная ставка установлена в размере 10,5%.

Следует знать, что непосредственная величина процентной ставки рассчитывается индивидуально и зависит от таких параметров:

• категории, к которой относится заемщик (подробнее описано ниже);
• размера первоначального взноса;
• даты регистрирования приобретаемого объекта недвижимости (если объект зарегистрирован до регистрации , то процентная ставка повышается).

То-есть, чтобы максимально удешевить ипотеку, следует:

• регистрировать приобретаемый объект недвижимости после того, как будет зарегистрирована ипотека;
• вносить максимально возможную сумму в качестве первоначального взноса;
• относиться к «льготной» категории потенциальных заемщиков.

Как это выглядит на практике

Чтобы наглядно продемонстрировать все вышеописанное, ниже приведены конкретные примеры расчета ипотечных кредитов без учета переплаты.

1. Заемщик получает зарплату на карточку Сбербанка. Он желает приобрести квартиру в новостройке, которая оценена в 5 миллионов рублей. Сбербанк принимал финансовое участие в возведении новостройки. Объект недвижимости был зарегистрирован после того, как зарегистрировали ипотеку. В итоге выдана сроком на 10 лет при условии 51% первоначального взноса, процентная ставка установлена в минимальном размере - 12%.

2. Заемщик, получающий зарплату в Сбербанке, не может определиться, приобретать ли квартиру в новостройке, построенной при участии банка, за 5 миллионов рублей или остановиться на квартире аналогичной стоимости, но находящейся в недалеко расположенном доме, который построен при участии другого банка. Ипотека будет выдана сроком на тех же 10 лет, но первоначальный взнос будет составлять только 10%.

Процентная ставка такого кредита будет рассчитана так:

• в доме, построенном партнером Сбербанка, если квартира будет зарегистрирована после того, как зарегистрируют ипотеку, процентная ставка будет установлена в размере 12,5%;
• в доме, построенном с участием другого банка, дата регистрации недвижимости не имеет значения, ставка по кредиту в любом случае составит 12,5%;
• если объект недвижимости, расположенный в доме, построенном при участии Сбербанка, будет зарегистрирован раньше, чем ипотека, процентная ставка будет увеличена до 13,5%.

3. Если заемщик из п.2 не получает зарплату через Сбербанк, то процентные ставки для него будут рассчитываться по-другому принципу:

• 12,5% для квартиры, зарегистрированной после регистрации ипотеки и находящейся в доме, построенном при участии Сбербанка;
• 13,5%, если квартира зарегистрирована раньше ипотеки;
• тех же 13,5% для квартиры, зарегистрированной после регистрации ипотеки, но находящейся в доме, построенном при участии другого банка;
• 14,5% для такой же квартиры, которая зарегистрирована раньше, чем ипотека.

Следовательно, заемщики, не получающие заработную плату через Сбербанк и не желающие получить максимальную ставку по ипотечному кредиту, должны тщательно выбирать желаемый объект недвижимости и обращать пристальное внимание на дату его регистрации.

4. Первоначальный минимальный взнос по всем программам составляет 10%, а по кредиту на постройку дома за городом и по он достигает 15%.

5. Категория потенциального заемщика. В Сбербанке заемщики делятся на три категории: работники предприятий, аккредитованных банком, клиенты, зарплата которых перечисляется на расчетный счет банка и остальные заемщики. Процентная ставка для клиентов первой категории будет заметно более низкой.

Для того, чтобы потенциальным заемщикам было легче определиться с выбором программы, некоторые из существующих кредитных продуктов Сбербанка необходимо рассмотреть более подробно.

Специальные ипотечные продукты

1. Военный ипотечный кредит выдается с процентной ставкой в 10,5% в год. Максимальный срок кредитования - 20 лет, минимальный первоначальный взнос - 10%. Такой кредит выдается исключительно тем, кто принимает участие в ипотечной накопительной программе для обеспечения жильем военнослужащих. Заемщик должен полностью погасить кредит до того, как ему исполнится 45 лет. Максимальная сумма займа рассчитывается следующим образом: сотрудник банка сравнивает между собой договорную стоимость приобретаемого помещения и его оценочную стоимость из экспертного заключения, и сумма кредитования не должна превышать 90% меньшей из них.
2. Ипотека, основанная на наличии материнского капитала, действительна только для тех потенциальных заемщиков, которые выбирают для себя программы, помогающие приобрести строящееся или готовое жилье. Материнский капитал может выступать в качестве части первоначального взноса или полностью заменять его.

Ипотека Сбербанка в 2014 году: основные ипотечные продукты

1. Покупка готового жилья - продукт, который выдается тем клиентам банка, которые собираются приобретать любое жилое помещение вторичного рынка недвижимости. Минимальная процентная ставка по этому кредиту - 12%.
2. Покупка строящегося жилья - продукт, предназначенный для заемщиков, желающих приобрести жилое помещение в новостройке или в строящемся помещении. Условия и процентная ставка практически не отличаются от кредита, описанного в п. 1.
3. Строительство жилых домов - продукт, предназначенный для индивидуального строительства. Процентная ставка по этому продукту составляет 12,5-15% в год. Максимальная стоимость ипотеки будет установлена для заемщиков, не получающих заработную плату в Сбербанке и не работающих на аккредитованных предприятиях, которые не могут внести более 15% стоимости жилья в качестве первоначального взноса, особенно если регистрация будущего дома состоится раньше регистрации ипотеки.
4. Недвижимость за городом - программа для тех, кому необходимы средства для покупки или строительства загородного дома, дачи, земельного участка. Условия кредита почти не отличаются от описанных в п. 3.
5. Гаражный кредит тоже по «цифровым» данным почти не отличается от описанных в п. 3, но эта программа предназначается для тех, кто желает приобрести машиноместо или гараж, независимо от того, строится этот объект или уже готов.

Следует дополнительно отметить, что программы для приобретения гаражных зданий существуют далеко не во всех российских банках, но в Сбербанке для этого требуют заметно больший первоначальный взнос, чем в других крупных учреждениях.

Ипотека остается наиболее востребованным кредитным продуктом Сбербанка. На данный момент в банке существует целый ряд программ - базовых и специальных, которые позволяют купить квартиру в строящемся доме, новостройке, а также вторичное жилье, гараж, загородную недвижимость. Специальные условия, как и прежде, предоставляют молодым семьям, военным и тем, кто получает заработную плату на зарплатную карту Банка. Существует и программа рефинансирования ипотечных кредитов, взятых в других банках.

Традиционно ставки в Сбербанке считаются наиболее выгодными среди ипотечных программ в российских банках. Действительно, на 10,5% годовых рассчитывать можно только тут. Но чтобы получить кредит на таких условиях, необходимо выполнить определенные требования. В частности, минимальная ставка возможна при кредитовании по военной программе и акции для молодых семей.

Базовые ипотечные программы:

1. Приобретение готового жилья

Сроки до 30 лет;
Срок рассмотрения 2-5 дней;
Ставки 13-14% годовых в рублях, 11-12% в иностранной валюте.
В начале 2013 года ставки были выше на 1% 14-15% в рублях, 12-13% в валюте. В 2012 году, однако, они были куда более выгодны 9,5-14% в рублях, 8,8-12,1% в валюте.

2. Приобретение строящегося жилья

Сумма кредита от 45 000 рублей до 85% от стоимости жилья;
Первоначальный взнос от 10%;
Сроки до 30 лет;
Срок рассмотрения 2-5 дней;
Ставки 13-14% в рублях, 11-12% в валюте.

Динамика изменений ставок в 2012 и 2013 годах по этой программе аналогична ипотеке на готовое жилье.

3. Строительство жилого дома

Сумма кредита от 300 000 рублей до 85% от стоимости строительства дома;
Первоначальный взнос от 10%;
Сроки до 30 лет
Срок рассмотрения 2-5 дней;
Ставки 13,5-14,5% в рублях, 11,5-12,5% в валюте.

В начале 2013 года ставки были выше на 1%, в 2012 году максимальная ставка в рублях составляла 14,75% в рублях, 12,1% в валюте.

Специальные ипотечные программы:

1. Рефинансирование жилищных кредитов

Сумма кредита не более остатка основного долга (не более 80% стоимости кредитуемого жилья);
Первоначальный взнос 0%;
Сроки до 30 лет;
Срок рассмотрения 2-5 дней;
Ставки 13,25-13,75% (до регистрации ипотеки - 14,25-14,75%).
Кредит предоставляется только в рублях.

На начало года ставки были выше на 1%. В 2012 году - 10,5-11,1%.

2. Загородная недвижимость

Данный кредит предоставляется исключительно на покупку земельного участка, дачи, строительство садового дома или других подсобных построек. На жилые дома действуют другие условия.

Сумма кредита не более 85% от стоимости участка или строительства.
Первоначальный взнос 15%;
Сроки до 30 лет;
Срок рассмотрения 2-5 дней;
Ставки 13-14% в рублях; 11-12% в валюте.

В начале года стоимость кредита была выше на 1%, в 2012 году действовали ставки 11,05-14% в рублях и 9,1-12,1 в долларах или евро.

3. Гараж

Сумма кредита не более 85% от стоимости;
Первоначальный взнос 10%;
Сроки до 30 лет;
Срок рассмотрения 2-5 дней;
Ставки 13,5-14,5% в рублях, 11,5-12,5% в долларах и евро.

Как и по другим программам, в начале года ставки были выше на 1%, а в 2012 году были значительно ниже.

4. Ипотека плюс материнский капитал

Сумма кредита от 45 тысяч до 85% от стоимости жилья
Первоначальный взнос 10%;
Сроки до 30 лет;
Срок рассмотрения 2-5 дней

Ставки соответствуют программам "Приобретение готового жилья", "Приобретение строящегося жилья". Данная программа ничем не отличается от двух базовых, однако в качестве первоначального взноса можно использовать материнский капитал или его часть. Динамика изменения ставок аналогична динамике по базовым программам.

5. Военная ипотека

Сумма кредита не более 90% от стоимости покупаемого в кредит или заложенного жилья;
Первоначальный взнос от 10%;
Сроки от 3 месяцев до 20 лет.
Срок рассмотрения 5-10 дней;
Ставки 10,5%.

Акции и специальные программы:

1. Акция для молодых семей

С 1 июня 2013 года Сбербанк открыл молодым семьям дополнительную возможность получить кредит на выгодных условиях. Наиболее выгодные ставки ждут семей с двумя и более детьми. Напомним, что молодой считается семья, где хотя бы один из супругов младше 35 лет, а также неполная семья, родитель в которой моложе 35 лет.

Сумма кредита от 45 000 рублей до 90% от стоимости жилья;
Первоначальный взнос от 10%;
Сроки до 30 лет;
Ставки от 10,5% годовых для семей с двумя и более детьми (со скидкой в 1% для зарплатных клиентов).

С 1 января 2014 года Банк продлевает действие популярных акции до 30 июня 2014 года.
Значение имеет и тип объекта недвижимости.

2. Акция на новостройки

Эта акция действует с 1 марта по 31 декабря 2013 года. Купить по акции можно только квартиру в новостройке или строящемся доме у юридического лица. Материнский капитал и жилищные сертификаты здесь, как и в других случаях, можно использовать.
Сумма кредита от 45 тысяч рублей до 88% от стоимости жилья.
Первоначальный взнос 12%;
Сроки до 12 лет;
Ставки 12%.

Ставка фиксирована и не зависит от других факторов.

Особые условия

Как и прежде, для зарплатных клиентов банк предлагает скидку - 1% от всех указанных выше ставок. Те заемщики, которые работают на предприятиях, аккредитованных Сбербанком, могут рассчитывать на скидку в размере 0,5% годовых.

Кроме того, есть отдельные условия по размеру первоначального взноса по большинству программ на 10% могут рассчитывать только участники программы Молодая семья. Для остальных первый взнос должен составлять не менее 15%. Исключением является только военная ипотека - размер первого взноса здесь составляет 10% для всех категорий.

Общие тенденции

По сравнению с прошлым годом ставки по ипотеке выросли относительно сильно. Если раньше можно было купить жилье в кредит за 8-9% годовых, то сегодня ставки стали значительно выше. Впрочем, увеличение было зафиксировано лишь в начале текущего года. Сегодня условия стали помягче - практически по всем программам ставка снизилась на 1%.

Как и прежде, на самые выгодные ставки могут претендовать военные, зарплатные клиенты, молодые семьи. На сайте банка можно увидеть таблицу ставок для зарплатных клиентов если вы таковым не являетесь, к указанным там процентам стоит прибавить 0,5-1%.

Очевидно, что к концу 2013 года наметилась тенденция по снижению. И все же эта тенденция еще не настолько велика, и ее можно отнести к разряду коррекции ранее выставленных высоких ставок.

Особое внимание стоит уделить и другим условиям кредитования. В частности, по сравнению с 2012 годом банк начал работать гораздо быстрее если ранее заявку рассматривали в течение 5-10 дней, то сейчас уже через 2 дня можно получить положительный или отрицательный ответ.

Стоит ли рассчитывать на снижение ставок в 2014 году?

Вопрос вполне резонен. Дело в том, что самые выгодные проценты можно получить по акциям банка - на новостройки и для молодых семей (а это - одна из самых многочисленных категорий клиентов), а акции действуют только до конца 2013 года. На 11,5-12% рассчитывать можно уже сейчас.

Насколько снизятся проценты в будущем году? Точных прогнозов сейчас, увы, сделать нельзя. Однако есть некоторые тенденции, которые стоит учитывать

1. Общая тенденция снижения ставок по ипотеке в текущем году. Разница между показателями в феврале и ноябре текущего года составляет уже 1%. Вполне можно предположить, что в следующем году ставки снизятся еще больше. Впрочем, изменения могут быть и не в начале 2014 года, а чуть позже.

2. Тенденция снижения ставок по потребительским кредитам. В Сбербанке и части банков по потребительским кредитам действуют более выгодные ставки. Учитывая текущую акцию, действующую до февраля будущего года, можно рассчитывать на дальнейшее снижение процентов. А это может затронуть и ипотечные ставки.

3. Снижение ставки рефинансирования и переориентация на ключевую ставку (сегодня она составляет 5,5%, в дальнейшем ожидается снижение). Вполне возможно, что, следом за снижением ключевой ставки, снизятся и проценты по ипотечным кредитам.

4. Демографическая яма и перенасыщение рынка. Крупнейшей категорией заемщиков, берущих ипотечный кредит, являются молодые семьи - люди 22-27 лет и старше с детьми. Среди них большую часть занимают молодые семьи с двумя детьми, получившие материнский капитал. Учитывая, что в предыдущие годы немалая часть таких семей уже получила кредиты, можно прогнозировать снижение кредитоемкости населения, по сути, спроса на ипотечные программы. А значит, вполне вероятно, что банки будут стремиться привлечь к себе больше клиентов и снизят ставки. Тем более, если учитывать, что к кредитоспосбному возрасту подходят люди, рожденные в начале 90-х годов, в период значительного снижения рождаемости.

С учетом всех перечисленных выше факторов можно сделать вывод о планомерном снижении ставок по ипотечным кредитам как в Сбербанке, так и в других банках.